나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73702 [1] 경기도 동두천시 생연동 715-1 부영아파트 504동 12층 1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 '생연중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통시설이 소재하고 있어 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 15층 건물 내 12층 1201호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

주택으로서 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 및 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내 도로와 외곽 공도가 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73702 (1)

소재지: 경기도 동두천시 생연동 715-1 부영아파트 504동 12층 1201호

용도: 아파트

감정가: 183,000,000원 (1억 8천 3백만원)

토지면적: 36.81㎡ (약 11.14평)

건물면적 (전용면적): 59.84㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 '생연중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통시설이 소재하고 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태: 본건 아파트 단지 내 도로와 외곽 공도가 잘 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2016-06-17, 채권액 50,600,000원)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구의 근저당 (노호수, 100,000,000원) 및 임의경매 개시결정 (유아이제사십차유동화전문유한회사, 37,754,111원) 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 관련 정보는 비어있습니다.)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 상업 기능은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

이용상태: 본건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 12층에 위치하며, 주택으로서 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 정보: 동두천부영5단지로, 총 9개 동, 668세대로 구성되어 있습니다.

주차: 지상 12대, 지하 24대 (총 265대)의 주차 공간이 있으며, 전기차 충전기도 지하에 14대 설치되어 있습니다.

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

사용승인일: 2004년 9월 22일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건: 일반 물건에 비해 경매 절차 진행이나 권리관계 파악에 있어 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로, 중로 등 도로 접합, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 속해 있습니다. 이는 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 아파트로, 주거 밀집 지역 내에 자리하여 기본적인 생활 편의가 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 안전한 것으로 판단됩니다. 아파트 단지 규모 및 시설도 적절하며, 12층 로열층에 위치한다는 장점이 있습니다. 유동화 물건 및 공동담보라는 특이사항은 있으나, 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

동두천시 내에서 비교적 양호한 입지와 주거 환경을 갖춘 아파트입니다.

12층 로열층으로 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

최근 12층 실거래가(170,000,000원)가 존재하여 시세 파악 및 투자 가치 산정이 용이합니다.

권리관계가 명확하여 명도 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 기대됩니다.

감정가(183,000,000원) 대비 낙찰을 통한 시세차익 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 8일 (6층): 155,000,000원

* 2026년 6월 23일 (1층): 139,500,000원

* 2026년 6월 19일 (12층): 170,000,000원

본건은 12층으로, 동일 층의 최근 실거래가(170,000,000원)가 존재합니다. 감정가는 183,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 추가적인 인수 부담은 없습니다.

시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 입찰 경쟁 상황에 따라 다르겠지만 165,000,000원에서 175,000,000원 사이의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 170,000,000원 (1억 7천만원)으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.