나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23142 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 19층1911호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '범내골역(부산1호선)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 "범내골역"이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라지붕 20층 건물 내 제19층 제1911호로서, 외 벽 : 인조석붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등, 창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 18M 내외, 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23142 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 19층1911호

용도: 아파트

감정가: 129,000,000원

토지면적: 3.58㎡ (약 1.08평)

건물면적: 22.89㎡ (약 6.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '범내골역(부산1호선)' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 공동주택, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 북동측으로 노폭 약 18m, 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 11월 29일 접수된 우리은행 근저당권 (78,960,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리:

* 을3: 우리은행 근저당권 (2019-11-29)

* 을4: 송민정 주택임차권 (2024-10-28) - 전입 2022-05-23, 확정 2022-04-21

* 갑4: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025-11-27)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (지상권 개요 없음)

인수되는 권리: 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 송민정 (송 ) (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 213,000원

* 전입일자: 2022-05-23

* 확정일자: 2022-04-21

* 배당신고일자: 2024-10-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

주변 상권: 범천동 일대는 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 지속적인 수요가 기대됩니다.

교통 접근성: 부산 지하철 1호선 범내골역이 인접해 있어 유동인구 확보 및 접근성이 우수합니다.

지역 개발: 부산진구는 도심 재개발 및 도시 정비 사업이 활발히 추진되는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

유사 물건 시세:

* 최근 매매 사례 (2025년 5월 8일): 동일 건물 '대동레미안센트럴시티5' 9층, 전용면적 44.1671㎡ (약 13.36평) 물건이 245,000,000원 (평당 약 18,335,000원)에 거래되었습니다.

* 본 건은 전용면적 22.89㎡ (약 6.92평)으로, 최근 거래된 물건보다 면적이 작습니다.

* 최근 거래 사례의 평당가를 적용하여 본 건 면적에 환산 시, 예상 가치는 약 126,944,000원 (22.89㎡ * 5,547,000원/㎡)으로 산정됩니다.

5. 생활정보

주거 환경: 2019년 준공된 현대식 아파트로, 전반적인 건물 관리 상태 및 주거 쾌적성이 양호합니다.

편의시설: 인근에 병원, 은행, 마트, 백화점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 법규 적용을 받습니다. 구체적인 학교와의 거리 및 교육 여건은 추가 확인이 필요합니다.

건축물 정보:

* 사용승인일: 2019년 11월 5일

* 총 층수: 20층 (본 건 19층)

* 세대수: 187세대

* 주차: 지하 주차 가능 (기계식 주차 설비 18대, 1253.555㎡ 규모)

6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 용도 및 건축 규제가 존재합니다.

공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 여부에 따라 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다. (현재 본 건은 강제경매로 진행 중입니다.)

임차인: 송민정(송 ) 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으나, 배당 관련 변동 사항 발생 가능성은 항상 존재하므로 명도 진행 시 주의 깊은 확인이 필요합니다.

혐오시설: 주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역 내 위치 특성상 주변 소음이나 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 범내골역 역세권에 위치하며, 2019년에 준공된 비교적 신축 아파트입니다.

소형 면적임에도 불구하고 역세권이라는 입지적 강점을 갖추고 있으며, 건물 관리 상태 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

최근 매매 사례와 감정가를 비교 분석했을 때, 본 건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 소형 아파트: 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합하며, 낮은 면적 대비 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 명도 절차가 비교적 깔끔하게 진행될 것으로 예상됩니다.

지역 개발 잠재력: 부산진구 일대의 지속적인 도시 개발 계획과 맞물려 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

실거주 및 임대 수익: 소형 면적으로 직접 거주하거나 임대 수익을 창출하는 데 유리한 상품입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 129,000,000원

최근 매매 사례 기반 환산 가치: 약 126,944,000원

고려사항:

* 본 건은 전용면적 22.89㎡ (약 6.92평)으로, 최근 매매 사례(44.1671㎡, 약 13.36평)의 절반 수준입니다.

* 상대적으로 높은 층수(19층)임을 감안하여 가치 평가가 가능합니다.

* 입찰 경쟁률 및 현재 시장 상황에 따라 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

* 본 건은 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않았습니다.

예상 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

보수적인 관점에서 감정가 수준으로 접근하되, 시세 차익을 고려하여 상향 조정된 범위를 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.