나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13715 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 243-29 현대타운 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 묵동 신묵초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공동 주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철 7호선 먹골역과 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로 외벽 : 석재타일붙임 등 내벽 : 벽지, 타일 등 바닥 : 목재무늬 플라스틱 등 창호 : P.V.C샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 평지로 근린생활시설 및 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(관할교육청에확인요망 ){교육환경 보호에 관한 법률}, 절대보호구역(관할교육청에확인요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524 -3146)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에관한 법률}, 토지거래계약 에관한허가구역(2024-09-05)(*허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간:2024.9.10 .~2029.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구 ,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가 대상용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)[추가기재사항]건축법 제2조제1항제11 호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

본건의 면적이 귀 제시목록 상 20.06㎡이나, 2015.01.16에 특정건축물 양성화에 의거 증축되 어 40.47㎡(경량철골구조 20.41㎡)로 증가됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도, 거주인에 의해 탐문된 내용 및 외부 에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13715 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 243-29 현대타운 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOO)

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

* 건물면적 (공부상): 20.06㎡ (약 6.07평)

* 건물면적 (실제/증축 후): 40.47㎡ (약 12.24평)

* 해당 층: 4층

1.3. 감정가

* 감정가: 250,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 서울특별시 중랑구 묵동 신묵초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변에는 저층 공동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능합니다.

* 지하철 7호선 먹골역과 다수의 노선버스가 정차하는 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권: 방정인 외 2명 (2011-10-25)

* 소유권 이전: 이진호 (2011-12-12)

* 근저당권: 국민은행 (2011-12-12, 9,620,000원), 주식회사 에이피엘파이낸셜대부 (2024-06-17, 97,500,000원), 주식회사 에이피엘파이낸셜대부 (2024-08-27, 13,000,000원)

* 가압류: 롯데카드 (2025-03-27, 8,235,372원), 주식회사 케이뱅크 (2025-08-06, 35,692,214원), 서울보증보험주식회사 (2025-11-05, 5,971,179원)

* 임의경매개시결정: 주식회사 에이피엘파이낸셜대부 (2025-11-25, 83,779,314원)

* 등기부상 총 채무액: 170,018,765원

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2011년 12월 12일에 접수된 국민은행 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원.

* 다만, 기타 참고사항에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

* 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력이 있는지 여부와 관계없이 권리관계 및 명도에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 이를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 동일 지역 내 다세대주택의 면적 및 연식에 따라 다양한 가격대를 형성하고 있습니다.

* 2026년 7월 실거래 사례를 보면, 약 29.27㎡(약 8.86평) 면적의 주택이 245,000,000원(약 27.6백만원/평)에 거래되었습니다.

* 약 50.73㎡(약 15.35평) 면적의 주택은 595,000,000원(약 38.8백만원/평)에 거래되었으며, 약 59.09㎡(약 17.88평) 면적의 주택은 309,500,000원(약 17.3백만원/평)에 거래되었습니다.

* 본 건의 증축 후 면적은 약 40.47㎡(약 12.24평)이며, 감정가는 250,000,000원입니다. 이는 평당 약 20.4백만원 수준으로, 인근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한

* 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간 및 대상이 다양하게 존재하며, 외국인 및 특정 용도(아파트 등)의 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 일부를 포함하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 신묵초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 본 건은 공부상 건물면적 20.06㎡와 달리, 2015년 1월 16일 특정건축물 양성화에 따라 증축되어 실제 면적이 40.47㎡(경량철골구조 20.41㎡ 추가)로 증가되었습니다.

* 이는 실제 이용 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓다는 장점이 될 수 있으나, 추후 재산권 행사나 거래 시 차이로 인한 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리 복잡성

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, '임대관계 미상'이라는 점은 잠재적인 위험 요소입니다.

* 이는 예상치 못한 명도 지연이나 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설)

* 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

* 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되는 점은 유의할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 서울특별시 중랑구 묵동 지역에 위치한 다세대주택으로, 신묵초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호합니다.

* 지하철 7호선 먹골역을 이용한 대중교통 접근성도 우수합니다.

* 건물이 특정건축물 양성화 절차를 통해 실제 면적이 증가하여 실질적인 가치가 공부상 면적보다 높을 수 있습니다.

* 다만, 공부와의 면적 차이, 임대관계 미상 등은 경매 참여 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

* 등기부상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 실제 면적 증가로 인한 추가 가치 확보 가능성.

* 지하철역 및 학교 인근의 우수한 입지 조건.

* 안정적인 주거 환경 및 근린생활시설 접근성.

9. 예상 입찰가

* 감정가는 250,000,000원이며, 이는 실질 면적(약 12.24평) 기준 평당 약 20.4백만원 수준입니다.

* 인근 유사 면적 및 연식의 실거래가(약 17.3백만원 ~ 38.8백만원/평)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 합리적인 시작점으로 판단됩니다.

* 다만, 면적 차이 및 임대관계 미상 등의 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 275,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.