나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64861 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1074-7 거영블루힐 105동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지원감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 성석삼거리 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트 및 단독주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

근거리에 고봉로가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 4층 건물(2013. 12. 23.사용승인) 중 1층 102호로 - 외벽 ; 인조석붙임마감 등 - 내벽 ; 벽지 및 타일 마감 - 창호 ; 하이삿시 창호임.

이용상태

주거용(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용 중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 등 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택 2개동의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경64861 (1) 사건번호로 진행되는 본 건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 1074-7 거영블루힐 105동 1층 102호에 소재한 다세대주택입니다. 감정평가액은 148,000,000원이며, 토지 면적은 64.00㎡(약 19.36평), 건물 면적은 65.44㎡(약 19.80평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각되며, 본 경매는 부동산 강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다. 건축물은 2013년 12월 23일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 1층 102호입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 성석삼거리 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다. 근거리 고봉로를 통해 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2025년 11월 24일자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑4)입니다.

등기부상 채권총액은 168,000,000원입니다.

임차인 현황 및 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 05월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로, 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 법적 점유 권한이 있어 명도 절차에 시간이 소요될 수 있습니다. HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은, HUG가 채권자로서 대항력 있는 임차인의 보증금반환 채무를 인수하지 않거나, 이에 대한 권리를 포기하고 경매를 진행하는 조건을 의미할 수 있습니다.

* 임차인: 전

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 09월 30일

* 확정일자: 2022년 09월 21일

* 배당신고일자: 2024년 10월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 을구 5번의 주택임차권(을5)은 말소 대상입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권, 공동담보 등이 언급되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로 실질적인 추가 인수 금액은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 형태의 주거 시설이 밀집해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린 상가가 일부 분포할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개로 구성되어 있으며, 도시가스 개별난방 및 위생설비가 설치되어 있습니다. 주변에 주거 환경이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. (별도 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원인 임차인 박 이 점유 중으로, 명도에 대한 시간적, 절차적 고려가 필요합니다. 대항력 있는 임차인이 배당을 받지 못할 경우 보증금 전액을 낙찰자에게 청구할 수 있으나, 본 건의 경우 보증금이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래허가구역의 경우, 매수 후 관할 시군구청에 토지거래허가 신청 및 승인 절차를 거쳐야 합니다.

* 주변 환경: 고양시 일부 지역에서는 쓰레기 소각장과 같은 기피시설 설치 문제로 주민 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본 물건 소재지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 경매 진행 조건 중 특이사항으로 언급된 부분들은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경매 시장에서 일반적으로 접하기 어려운 '대항력 있는 임차인, 보증금 0원'이라는 특이사항을 가지고 있습니다. 권리상 추가 인수 부담은 없으나, 점유 관계로 인한 명도 리스크와 여러 토지이용 제한 사항은 반드시 고려해야 합니다. 입지 자체는 일반적인 주거지대에 해당합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 저평가 가능성: 낙찰을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

* 주거지 내 위치: 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 후에는 추가적인 금전적 부담 없이 소유권을 행사할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 실거래가 (110,000,000원 ~ 174,000,000원) 및 본 건의 감정가 148,000,000원을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 수준으로 판단됩니다.

잠재적 리스크와 명도 가능성 등을 감안하여, 예상 입찰가를 135,000,000원으로 제안합니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.