나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72730 [1] 경기도 남양주시 수동면 송천리 261-7 에코그린타운 비동 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 송천리 소재 "수동IC(수도권제2순환고속도로)" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택, 중·소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 남동측 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 4층건내 제2층(디층) 제202호로서, (사용승인일 : 2020.03.19) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(침실2, 욕실1, 주방, 거실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(주거형,도시개발과문의),배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법시행령제14조의31호)<수도법>,수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부제2025-1058호(대상:외국인등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 남양주지원 2025타경72730 (1)

소재지: 경기도 남양주시 수동면 송천리 261-7, 에코그린타운 비동 202호

용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

토지 면적: 60.98㎡ (약 18.45평)

건물 면적: 51.14㎡ (약 15.47평)

토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건축 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 4층 건물 내 제2층 (B동 202호)

사용승인일: 2020년 3월 19일

건물 총 층수: 4층

본건 위치: 2층

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 송천리 소재 "수동IC(수도권제2순환고속도로)" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 전원주택, 중·소규모 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 입지조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량의 출입이 가능하며, 남동측 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(2권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑7 압류 (국민건강보험공단, 2022-07-22)

3.2. 주요 권리 사항

* 을4 주택임차권: 박인경 (임차보증금 150,000,000원, 전입 2022-01-18, 확정 2022-01-03). 본 임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 보증금 관련 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한 상태입니다.

* 갑8 강제경매: 주택도시보증공사 (경매가액 150,000,000원, 2025-11-28 접수).

3.3. 인수되는 권리

명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없습니다. 임차인 박인경의 임차권은 말소 예정으로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 건물 및 시세

제공된 JSON 데이터는 "대성"이라는 다른 명칭의 건축물(건축년도 1993년)의 거래 정보를 포함하고 있으며, 본건(에코그린타운, 건축년도 2020년)과는 건축 연도 및 일부 정보에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 해당 JSON 데이터 상의 거래가는 1,300만원~2,100만원으로, 본건의 감정가(1억 6천만원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 거래된 건물의 면적(전용 35㎡)이 본건(건물 51.14㎡)보다 작고, 건축 연도가 오래되었기 때문으로 판단됩니다. 따라서 해당 JSON 정보는 참고 자료로만 활용해야 합니다.

4.2. 주변 개발 현황

본건은 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. 주변에 공장, 창고, 농경지가 혼재되어 있으나, 전원주택 단지 등도 분포하여 지역의 특성이 다양합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경

본건은 침실 2개, 욕실 1개, 주방, 거실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 승강기, 주차, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변은 전원주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 도심지와 같은 편리한 생활 편의시설(대형마트, 백화점, 병원 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 기본적인 차량 접근성 및 버스 정류장이 인근에 있어 이동은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 입지적 요인

주변에 중·소규모 공장 및 창고, 농경지가 혼재되어 있어 소음, 악취 등 환경적 영향을 받을 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 환경 및 개발 관련 규제가 다수 존재합니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 또는 특정 용도로 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 향후 개발 및 활용

주변의 혼재된 토지 이용 형태와 각종 개발 제한으로 인해 급격한 지역 가치 상승보다는 점진적인 성장이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2020년에 신축된 비교적 신축 건물로, 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 물건입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 채권 확보 및 임차인과의 문제 해결 의지가 확고하여 법적 분쟁의 소지가 적습니다. 다만, 주변 환경이 전원주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역이라는 점과 각종 개발 제한 구역에 속해 있다는 점은 장기적인 가치 상승에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 명확한 권리관계로 인수되는 채무나 임차 보증금이 없습니다.

* 수동IC 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호합니다.

* 지역 성장관리계획구역으로 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 160,000,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수되는 채무가 없고 건물이 신축 연도임을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 90~100% 수준인 144,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 방문을 통해 주변 시세 및 물건의 상태를 직접 확인하고, 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.