나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73584 [1] 경기도 양주시 광적면 덕도리 860-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상토지는 경기도 양주시 광적면 덕도리 소재 "효촌초등학교" 남서 측 인근에 위치하며, 주위는 중소공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통 시 됨.

교통상황

감정평가 대상토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황 보통임.

형태 및 이용상태

감정평가 대상토지는 부정형의 토지로 평탄하며, '공업용부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

감정평가 대상토지 북측으로 노폭 약 4m 이상의 포장도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육 제한구역(모든 축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해 결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

"지적도", "건물개황도" 및 "사진용지" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 기호㉠ : 철골조 슬라브지붕 단층 공장으로, 외벽 : 드라이비트, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 바닥 : 에폭시 코팅 등 마감. 창호 : 하이섀시 창호임. ② 기호㉡ : 철근콘크리트조 슬라브지붕 단층 공장으로, 외벽 : 적연와, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. 바닥 : 에폭시 코팅 등 마감. 창호 : 알루미늄섀시 창호임.

이용상태

제시 외 건물 기호㉠ 및 기호㉡ 모두 단층 공장으로 이용 중임.

설비내역

제시 외 건물 기호㉠ 및 기호㉡에는 기본적인 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73584 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OOOOOO

1.2. 물건 현황

소 재 지: 경기도 양주시 광적면 덕도리 860-2

용 도: 공장

토지 면적: 3,546.00㎡ (약 1,072.57 평)

건물 면적: 979.68㎡ (약 296.48 평)

제시 외 건물 면적: 330.10㎡ (약 99.92 평) (포함 매각)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감 정 가: 1,448,303,200원

1.3. 특이사항

유동화 물건, 중복 병합 사건

대항력 있는 임차인 존재

일괄매각, 제시외 건물 포함 (컨테이너 등 제외 물건 있음)

토지 위에 식재된 소나무 포함

2. 입지조건

2.1. 지역 환경

경기도 양주시 광적면 덕도리 소재 "효촌초등학교" 남서측 인근에 위치.

주위는 중소공장, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경 보통 수준.

과거 인근 지역에서 골재 및 슬러지 불법 매립과 관련된 환경 민원이 있었던 점을 고려할 때, 환경적 민감성을 인지할 필요가 있음.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 소재하여 대중교통 상황 보통.

북측으로 노폭 약 4m 이상의 포장도로 접합.

2.3. 토지 이용계획

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역. (세부 사항은 관련 법규 및 민원 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2025.04.30.)

매각으로 인해 위 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등 대부분의 권리는 말소될 예정.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 개요에 언급되어 있어 주의 필요. (상세 내용 별도 확인 요망)

3.2. 임차인 현황

임차인: 권순정

보증금: 30,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자등록일: 2021-09-27

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원 (보증금 전액 배당 또는 인수되지 않는 것으로 보이나, 실제 권리 관계는 추가 확인 필요)

임차인: 박인규

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자등록일: 2023-11-21

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계 0원

인수 보증금 합계: 0원. (현재 자료상으로는 낙찰자가 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됨)

주의: 임차인 권순정은 보증금 및 차임이 기재되어 있으나, 박인규는 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 대항력 유무는 있으나, 임대차 관계의 실제 존부 및 구체적인 내용은 반드시 현장 확인 및 추가 권리 분석을 통해 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 현황

공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 산업 시설 입지로서의 기본적인 환경은 갖추고 있음.

성장관리권역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 신규 입지 또는 증축 시 관련 법규 확인이 필수적.

4.2. 경쟁 환경

주변 공장 밀집도 및 임대료 시세 파악이 필요함. (본 보고서에서 제공하는 정보로는 상세 분석 불가)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근 "효촌초등학교"가 위치.

5.2. 편의 및 기타 시설

주변에 농경지, 임야 등이 혼재하여 쾌적한 환경은 아니나, 기본적인 생활 편의 시설은 차량 접근을 통해 이용 가능할 것으로 판단됨. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 다수의 토지 이용 제한 사항 존재.

지상권 개요: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 있을 수 있다는 점은 잠재적 리스크 요인.

6.2. 임차인 관계

대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 권순정 임차인의 보증금(3000만원) 및 차임(100만원)은 명확히 명시되어 있음. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있더라도, 실제 낙찰 후 인수 또는 배당 여부는 추가적인 법률 검토가 필요함.

박인규 임차인은 보증금/차임이 0원으로 되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 주의해야 함.

6.3. 물건 상태

제시 외 건물 일부(컨테이너 등)는 매각에서 제외되므로, 매각 대상 물건과 포함/제외 대상에 대한 명확한 확인이 필요.

토지 위에 식재된 소나무 포함 여부도 명확히 인지해야 함.

6.4. 환경 관련 고려사항

과거 인근 지역에서 불법 골재 및 슬러지 매립으로 인한 환경 민원이 보고된 사례가 있어, 해당 지역의 환경적 민감성을 인지하고 현장 확인 시 주의가 필요함.

6.5. 유동화 물건 및 중복 병합 사건

유동화 물건의 특성상 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 중복 병합 사건은 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광적면에 위치한 공장 용도의 부동산 강제 경매 물건입니다.

넓은 토지와 건물을 일괄 매각하며, 감정가는 14억 4천여만 원입니다.

인근에 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 산업 시설 입지로서의 가능성이 있습니다.

다수의 법적 제한 사항과 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성도 있어 권리 분석 및 현장 확인이 매우 중요합니다.

특히, 임차인 관계는 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있지만, 상세 내역 확인 및 추가 법률 자문이 필수적입니다.

유동화 물건 및 중복 병합 사건이라는 점은 권리 관계의 복잡성을 시사합니다.

과거 인근 지역의 환경 민원 사례를 볼 때, 환경적 측면도 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 잠재력

양주시 광적면 일대는 산업단지 및 공장들이 입주해 있어, 추가적인 산업 시설 수요가 있을 수 있습니다.

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

8.2. 저가 매수 기회

다수의 권리 관계 및 임차인 문제로 인해 일반 매물 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (다만, 모든 리스크 요인 해소 비용 감안 필요)

8.3. 넓은 토지 면적

총 3,546.00㎡ (약 1,072.57 평)의 넓은 토지 면적은 향후 활용도를 높일 수 있는 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,448,303,200원입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 산정되어 있어, 낙찰자가 직접 부담해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (단, 실제 배당 및 인수 여부는 법률 자문 필요)

하지만, 대항력 있는 임차인, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 가능성, 다수의 법적 제한 사항, 과거 환경 민원 사례 등을 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율이 적용될 것으로 예상됩니다.

보수적인 접근으로는 감정가의 70%~80% 수준을 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 1,013,812,240원 ~ 1,158,642,560원 범위입니다.

실제 입찰가는 법원 진행 상황, 다른 입찰 참여자들의 관심도, 명확한 권리 관계 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

최종 입찰가는 권리 분석 전문가와 상담 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.