나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64732 [1] 경기도 고양시 덕양구 관산동 641-9 가동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 고양기 덕양구 관산동 소재 "국립현대미술관 고양레지던시" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택(다세대) 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 혼합지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 남측 근거리 및 서측 원거리(통일로)에 노선버스 등 대중교통수단이 통과하여 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕의 지상 4층 건물 내 제3층 301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : - 바닥 : 알미늄샷시 창호 등 마감

이용상태

주거용(다세대)으로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대 내 사다리형 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

관산동 641-9 :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임. 본건은 공부상 "가"동으로 등재되어 있으나, 현장조사에서는 1동으로 조사됨.

물건 비고

공부상 "가"동으로 등재되어 있으나, 현황은 1동으로 조사됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64732 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 관산동 641-9 가동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 123,000,000원

토지면적: 83.22㎡ (약 25.17평)

토지지분: 83.22㎡ (약 25.17평)

건물면적: 66.78㎡ (약 20.20평)

건물지분: 66.785㎡ (약 20.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 공부상 "가"동으로 등재되어 있으나, 현황은 1동으로 조사됨 (감정평가서 참조).

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 소재하며, "국립현대미술관 고양레지던시" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택(다세대), 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근은 가능하며, 남측 인근 및 서측 원거리(통일로)에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건은 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2011년 7월 14일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다. 경매개시결정 등기(2025타경64732)는 2025년 11월 20일 접수된 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사(갑15)이며, 이로 인해 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 소유권 보존, 이전 등기 이후 다수의 압류 (고양세무서, 국민건강보험공단, 동고양세무서장, 오케이저축은행, 고양시) 및 근저당권 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로, 현황조사 시점에 따라 점유 및 사용관계가 달라질 수 있습니다. (임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요만 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 공부상 "가"동으로 등재되어 있으나, 현황은 1동으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 관산동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 34.55㎡(약 10.45평) 다세대주택이 6,700만원에 거래되었습니다 (평당 약 641만원).

* 2026년 7월, 58.15㎡(약 17.59평) 다세대주택이 11,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 625만원).

* 2026년 7월, 54.46㎡(약 16.48평) 다세대주택이 10,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 607만원).

본건의 건물 면적은 66.78㎡(약 20.20평)이며, 최근 거래된 유사 면적대의 다세대주택 시세를 고려할 때 평당 약 607만원 ~ 641만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가(123,000,000원)는 평당 약 609만원으로, 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

* 임대 시세 동향

제공된 최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 것으로 보이며, 분석에 활용되지 않았습니다. 다만, 주변 시세 수준을 고려할 때, 본 건의 임대 수익 가능성 또한 평가될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

본건 주변에는 농경지 및 임야가 분포하여 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다. 국립현대미술관 고양레지던시가 인근에 위치하며, 기타 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교통

차량 접근성은 양호하나, 대중교통은 남측 인근 및 서측 원거리에 버스 노선이 있는 수준으로, 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 교육시설

주변에 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 다세대 주택 밀집 지역에는 초등학교, 중학교 등이 일정 거리 내에 위치하는 경우가 많습니다. (추가 확인 필요)

* 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 건물명칭과 현황 불일치

등기부상 '가'동으로 되어 있으나 현황은 1동으로 조사된 점은 법적 검토 및 현장 확인이 필요한 부분입니다. 이는 추후 소유권 이전이나 활용에 있어 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인등 대상)으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 따릅니다. 특히 가축사육제한구역 및 토지거래허가구역 지정은 투자 시 유의해야 할 사항입니다.

* 임대관계 미상

임대차 관계가 불분명한 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금은 없으므로 금전적 부담은 없습니다.)

* 건물 노후화

건축물대장상 사용승인일이 2011년 6월 13일이며, 근저당 등기일이 2011년 7월 14일인 점을 감안하면 건축 연차가 약 13~15년 내외로 예상됩니다. 건물의 유지보수 상태 및 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 덕양구 관산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 2,300만원입니다. 주변 시세 대비 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 공부상 건물명칭과 현황 불일치, 복잡한 권리관계(다수의 압류 및 근저당), 각종 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 현재 인수할 임차 보증금은 없으나, 임대관계 미상으로 인한 명도 관련 변수를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가

최근 관산동 일대 다세대주택 시세를 고려했을 때, 본 건의 감정가는 시장가와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 대중교통 접근성 개선 가능성

향후 지역 개발이나 교통망 확충 시, 현재 보통 수준의 대중교통 접근성이 개선될 여지가 있습니다.

* 토지이용 계획의 잠재력

계획관리지역 등은 향후 지역 발전 방향에 따라 토지 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 123,000,000원입니다. 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건의 면적(약 20.20평)을 고려했을 때 평당 약 607만원 ~ 641만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 적정 시세는 약 122,600,000원 ~ 130,000,000원 수준입니다.

본 건의 잠재적 리스크(공부상 불일치, 임대관계 미상, 각종 제한사항 등)를 종합적으로 고려하고, 명도 및 기타 부대 비용을 감안하여 115,000,000원에서 128,000,000원 사이 에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 입찰 경쟁률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.