나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경3804 [1] 대구광역시 달서구 대곡동 1056 드림파크 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 포항 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재 "대곡파출소" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 성숙중인 노선상가지대임.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 '제1층 제101호' 외 8개호 단위상가로서, 외벽 : 현무암판석 마감 등, 내벽 : 인테리어마감, 타일, 세멘노출 등, 바닥 : 데코타일, 에폭시, 타일, 세멘노출 등, 창호 : 강화유리, 섀시창호 등임.

이용상태

기호(1~6) : '소매점' (공실), 기호(7,9) : 근린생활시설(유고커피), 기호(8) : 근린생활시설(뷰티러브모어)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지 대비 등고 대체로 평탄하며, '상업용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 25미터, 북측으로 폭 약 12미터, 동측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-08-22)(세부사항은 한국토지주택공사에 별도 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2016-08-22)(세부사항은 한국토지주택공사에 별도 확인 요망)<공공주택특별 법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호(9)의 1층(하층)부분은 기호(7)과 각 호별 벽체 구분 없이 동일한 상호의 영업장으로 이용 중이나, 각 호별 출입구가 확보되어 있고, 그 위치 및 면적 등이 건축물 현황도면 등에 의해 특정 가능하며, 경계 복원이 물리적으로 불가하지 않다고 판단되므로 정상적 으로 평가하였으니, 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 별도등기(목록10 토지 을구 1번 근저당권, 을구2번 지상권) 있으나 이 사건 매각에 따라 말소될 예정임. 목록10 토지는 대지권 설정으로 각 건물가액에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경3804 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 대곡동 1056 드림파크 101호 (신주소: 대구광역시 달서구 갈밭로 80)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 4,040,000,000원

* 토지면적: 1281.80㎡ (약 387.77평)

* 건물면적: 336.28㎡ (약 101.72평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (가칭, 농OOO)

* 등기부채권 총액: 2,160,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재 "대곡파출소" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 성숙 중인 노선상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본 건은 서측 폭 약 25미터, 북측 폭 약 12미터, 동측 폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

* 토지 이용: 사다리형의 토지로서, 인접지와 비교하여 등고가 대체로 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구로 지정되어 있습니다. (세부사항은 한국토지주택공사 및 녹색환경과 문의 필요)

3. 권리분석

* 매각물건명세서상 특별한 권리 인수 사항은 없습니다.

* 말소기준권리: 토지 등기부 을구 1번 근저당권 (2017-08-18, 농협은행주식회사, 2,160,000,000원). 집합 건물 등기부 을구 1번 근저당권 (2018-05-08, 농협은행주식회사, 2,160,000,000원).

* 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자인 농협은행의 경매 신청 채권액은 1,876,658,800원입니다.

* 등기부상 별도등기(을구 1번 근저당권, 을구 2번 지상권)가 있으나, 본 매각 절차에 따라 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 박

* 보증금: 0원

* 차임: 350,000원

* 전입(사업자등록)일자: 2024-12-30

* 대항력: 없음

* 윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입(사업자등록)일자: 2021-03-02

* 확정일자: 2025-12-31

* 배당신고일자: 2025-12-31

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 건물의 용도는 근린생활시설 및 소매점으로, 1층 및 2층에 다수의 단위 상가로 구성되어 있습니다.

* 본 건물은 "드림파크"라는 상가건물로, 철근콘크리트 구조의 2층 건물이며, 2018년 4월 30일에 사용 승인되었습니다.

* 주변은 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 다른 근린생활시설과 함께 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 감정평가서상 현재 6개 호실(기호 1~6)은 '소매점'으로 공실 상태이며, 2개 호실(기호 7, 9)은 '유고커피'로, 1개 호실(기호 8)은 '뷰티러브모어'로 운영 중인 것으로 파악되었습니다.

* 신축 건물(사용승인 2018년)로 건물 외관 및 내부 상태는 양호할 것으로 예상되나, 공실률이 높아 임대 수익 창출을 위한 적극적인 마케팅 전략이 요구됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: "대곡파출소"가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호할 것으로 판단됩니다. 대규모 공동주택 단지가 주변에 있어 주민 편의시설 이용 및 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 교통: 도로망이 잘 갖추어져 있어 자가용 이용이 편리하며, 대중교통 노선도 다수 있어 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 유해 또는 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 6개 호실이 공실 상태로, 상가 공실률이 높은 시장 상황에서는 공실 장기화 및 임대 수익률 하락의 위험이 있습니다.

* 상권 활성화: 노선상가지대로 인지되나, 주변 상권의 전반적인 활성화 정도에 따라 임대료 상승 또는 하락에 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 지구단위계획구역, 공공주택지구 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 등에 대한 추가적인 제한이 발생할 수 있습니다. 구체적인 내용은 한국토지주택공사 등을 통해 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계, 명도 과정에서의 예상치 못한 분쟁 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 대구광역시 달서구 대곡동 소재의 근린상가 건물로, 신축(2018년 사용승인)에 가까워 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

* 공동주택 단지를 배후로 하고 있으며, 도로 접근성이 좋은 입지에 위치하고 있습니다.

* 현재 다수의 공실이 존재하고 있어 임대 수익 확보에 대한 면밀한 검토와 전략이 필요합니다.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 상황은 확인이 필요합니다.

* 향후 토지이용계획상의 제한 사항 등을 고려하여 장기적인 관점에서 투자를 결정하는 것이 바람직합니다.

8. 투자 포인트

* 경매 물건 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 신축 건물로 초기 시설 투자 부담이 적습니다.

* 인근 공동주택 단지의 안정적인 배후 수요를 바탕으로 공실 해소 시 꾸준한 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 장기적으로 지역 상권의 발전 가능성을 보고 투자할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 일괄매각 대상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 실제 시장 조사를 통해 주변 시세, 임대 수익률, 건물 상태, 경쟁 입찰 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 단, 감정가 대비 적정 낙찰률을 고려하여 산정할 수 있으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.