나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35081 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 9층910호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 지식산업센터, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(양촌역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제910호 및 제911호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외 및 동측으로 노폭 약 23미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(2) 911호 외부에서 봤을 때, 벽체를 일부 제거하고 연결문을 만들어 기호(1) 910호와 통행하여 이용중에 있는 것으로 보임.

물건 비고

-일괄매각
-공장(지식산업센터)으로 이용중임
-911호 외부에서 봤을 때, 벽체를 일부 제거하고 연결문을 만들어 910호와 통행하여 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35081 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강 1동 9층910호

용도: 지식산업센터

감정가: 590,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 35.69㎡ (약 10.79평)

토지지분: 35.69㎡ (약 10.79평)

건물면적: 138.07㎡ (약 41.76평)

건물지분: 138.07㎡ (약 41.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

* 본 물건은 유동화 물건입니다.

* 910호와 911호가 외부에서 봤을 때 벽체를 일부 제거하고 연결문을 만들어 통행하여 함께 이용 중인 것으로 보입니다.

* 건물은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(양촌역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 한가람초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의/상업시설: 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

* 도로 접근성: 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외 및 동측으로 노폭 약 23미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 공공공지, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리가 실제로 존재하는지에 대한 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 중소기업은행, 2022-05-31 접수, 채권최고액 720,000,000원)

* 이하 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑3: 압류 (영월세무서장)

* 갑4: 가압류 (주식회사두경엠앤피, 금282,049,169원)

* 갑5: 가압류 (기술보증기금, 금994,500,000원)

* 갑6: 가압류 (서울보증보험주식회사, 금50,000,000원)

* 갑7: 임의경매 (중소기업은행, 720,000,000원)

* 총 등기부 채권액: 2,046,549,169원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 임대 관계는 미상이며, 실제 점유 및 임대차 현황 파악이 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 김포시 구래동 지역은 신도시 개발에 따라 지식산업센터, 업무시설, 주거시설 및 근린생활시설이 복합적으로 개발된 지역입니다. 이는 직주근접 수요와 배후 주거 수요를 동시에 확보할 수 있는 환경을 제공합니다.

4.2. 교통 및 접근성

양촌역이 인근에 소재하고 주요 도로에 접하고 있어, 지역 내외로의 접근성이 우수한 편입니다. 이는 근로자의 출퇴근 편의성과 물류 이동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 업종 및 경쟁 환경

지식산업센터의 특성상 다양한 IT, 제조업, 서비스업 등 기업들의 입주가 예상됩니다. 인근 근린생활시설 및 상업시설과 시너지를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

한가람초등학교가 인접해 있어, 자녀를 둔 직장인에게는 교육 환경 측면에서도 고려할 만한 요소가 될 수 있습니다.

5.3. 기타

* 건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕의 10층 건물이며, 본건은 9층에 위치합니다.

* 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 통합 사용 중인 호실

본건은 910호와 911호가 내부 벽체를 일부 제거하고 연결문을 만들어 함께 사용하고 있습니다. 이는 향후 두 호실을 분리하여 사용하거나 매각할 경우, 원상복구 비용 발생 또는 법적/행정적 절차가 필요할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 표시되어 있으나, 이는 법적 보증금에 해당하는 내용이며, 실제 임대차 계약 내용과 상이할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건은 자산유동화에 관한 법률에 따라 관리되므로, 일반적인 부동산 경매 물건과 다른 절차나 특징을 가질 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 일반 경매 절차에 따라 진행되는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 지식산업센터로, 양촌역 인근에 자리하여 교통 접근성이 양호합니다. 감정가는 590,000,000원이며, 910호와 911호 두 개 호실이 내부 통행로를 통해 통합 운영되고 있다는 점이 특징입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 가압류 및 압류, 그리고 본 경매 개시 결정 등기 모두 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 두 호실의 통합 사용으로 인한 추후 분리 또는 원상복구 문제, 그리고 임대 관계 미확인으로 인한 실제 점유 현황 파악의 필요성은 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 분석상 안전성

말소기준권리(근저당)보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.2. 입지 및 개발 가능성

김포 한강신도시에 포함된 지역으로, 향후 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 기대되는 곳입니다.

8.3. 복합 공간 활용 가치

910호와 911호가 통합되어 넓은 면적의 업무 공간으로 활용되고 있어, 이를 필요로 하는 사업체에 매력적인 매물이 될 수 있습니다.

8.4. 교통 편의성

양촌역 인근 위치는 직원들의 출퇴근 편의를 높여 기업 유치에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 수익률, 공실률, 향후 지역 개발 전망, 그리고 본 건의 통합 사용 호실에 대한 시장의 평가 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

참고로, 본 건의 감정가는 590,000,000원입니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자 가치를 판단하기 위해서는 전문가와 상담하여 최신 시장 동향 및 상세 현장 조사를 기반으로 한 정확한 감정 평가 및 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산출하시는 것을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.