나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9838 [1] 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1 수성3가화성파크드림1단지 104동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다움 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 소재 "동일초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 인근에 버스승강장, 도시철도역 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상22층건 중 10층 1003호로서, - 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장석 붙임 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감. - 창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트 단위세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비, 도시가스공급 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 평탄한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복4차로, 서측으로 왕복3차로, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(지정용도:공동주택 및 부대시설,용적률:280, 건 폐율:41,층수:22), 소로2류(폭 8m∼10m)(2023-03-09)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m∼10m) (국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m∼20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(동일초등 학교), 상대보호구역(동일중학교).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9838 (1)

* 소재지: 대구광역시 수성구 수성동3가 130-1 수성3가화성파크드림1단지 104동 10층1003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 12억 1천만원

* 면적:

* 토지: 71.27㎡ (약 21.56평)

* 건물 (전용면적): 159.54㎡ (약 48.26평)

* (참고: 분양면적은 별도 제공되지 않음)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축연도: 2009년 11월 26일 사용승인

* 층: 22층 중 10층 (104동)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 수성구 수성동2가 소재 '동일초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 우수한 주거 지역입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스 승강장과 도시철도역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 단지 남측으로 왕복 4차로, 서측으로 왕복 3차로, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 외부 도로 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 미상의 임차인이 존재할 가능성은 희박하나, 명도 진행 시 관련 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 말소기준권리: 2015년 10월 30일 접수된 대구은행의 근저당권(금 532,938,000원)이 본건의 말소기준권리입니다.

* 인수/소멸 권리: 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리는 없습니다.

* 총 채권액: 등기부상 확인되는 총 채권액은 1,174,938,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 대구광역시 수성구는 높은 교육열과 함께 주거 선호도가 매우 높은 지역으로, 흔히 '대구의 강남'으로 불립니다. 탁월한 학군과 더불어 풍부한 생활 편의시설, 문화 및 여가 시설 접근성이 뛰어나 지역 내 상권은 안정적으로 형성되어 있습니다. 수성못, 들안길 먹거리타운 등 지역 명소와도 인접해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 단지 동측 인근에 동일초등학교가 위치하며, 동일중학교 또한 가까워 자녀들의 교육 환경이 매우 우수합니다.

* 단지 및 편의시설: 수성3가화성파크드림1단지는 총 301세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다채로운 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차: 총 629대의 주차 공간을 확보하고 있어 세대당 주차 여건이 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 수성못, 들안길 먹거리타운 등 여가 및 외식 시설 이용이 편리하며, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설 접근성 또한 우수합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임차인 관련하여 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 명도에 큰 부담이 없을 가능성을 시사하지만, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

* 기타: 제공된 정보만으로는 추가적인 특이사항이나 위험 요소는 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 수성구의 핵심 주거 지역에 위치한 대형 아파트입니다. 탁월한 입지 조건, 우수한 학군, 편리한 교통 및 풍부한 생활 인프라를 모두 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 높게 형성되어 있어 투자 가치가 매우 높다고 판단됩니다. 특히, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 부담이 전혀 없다는 점은 본 건의 가장 큰 매력 중 하나입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대구 수성구의 명문 학군 및 고급 주거 지역에 속해 있으며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 넉넉한 면적: 전용면적 약 48.26평의 넓은 실사용 면적을 확보하고 있어, 쾌적한 주거 생활이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 높은 지역 수요: 수성구는 대구 내에서도 높은 주거 선호도를 유지하고 있어, 꾸준한 수요와 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 12억 1천만원입니다. 최근 동일 면적(약 48.26평)의 실거래가가 14억원에 형성된 점을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

* 이에, 예상 입찰가를 12억 8천만원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 5.8% 상승한 수준이며, 최근 실거래가 대비 약 8.6% 낮은 가격으로, 경쟁력을 갖추면서도 시세 차익을 기대할 수 있는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* (추가적인 현장 조사나 시세 변동 추이를 고려하여 입찰가를 유동적으로 조정할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.