나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1265 [1] 대구광역시 동구 봉무동 1551-2 태왕아너스타워 11층1149호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 "이시아폴리스" 내에 위치하는 구분건물(오피스텔, "태왕아너스타워" 11층 1149호)로서, 부근 일대는 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 오피스텔 단지까지 일반 차량 출입 가능하며, 대중교통수단 이용 등 제반 교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 12층 건물 중 11층 1149호 단위세대로서 외벽 : 복합판넬, 화강석 붙임 및 일부 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 실내마감재 및 일부 타일 마감 등, 바닥 : 실내 바닥재 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 도시 가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, "근린생활시설 및 오피스텔 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 10차선, 남측으로 왕복 3차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-01)(접합), 중로1류 (폭 20m~25m)(국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (기념물 제15호)<대구광역시문화재보호조례>, 지방산업단지(대구 이시아폴리스)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1265 (1)

소재지: 대구광역시 동구 봉무동 1551-2 태왕아너스타워 11층 1149호

용도: 오피스텔

감정가: 65,000,000원

토지면적: 8.40㎡ (약 2.54평)

토지지분: 8.3991㎡ (약 2.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 24.56㎡ (약 7.43평) - 전용면적

건물지분: 24.5636㎡ (약 7.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 진OO

특이사항: 대항력있는임차인, 특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 봉무동 소재 "이시아폴리스" 내에 위치하는 오피스텔 11층 1149호입니다.

부근 일대는 근린생활시설, 아파트단지 및 학교 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

일반 차량의 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건이 소재한 건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층, 지상 12층 건물 중 11층에 위치합니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

도로 조건으로는 본건 동측으로 왕복 10차선, 남측으로 왕복 3차선 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로2류, 중로1류에 접해있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 역사문화환경보존지역, 지방산업단지, 지원시설구역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

현재 파악된 임차인 현황으로는 진성희 씨가 있으며, 보증금 85,000,000원, 차임 0원(무료 임대차 또는 기간 만료 후 보증금만 잔존 추정)으로 조사되었습니다.

임차인의 전입일자는 2021년 7월 30일이며, 확정일자는 2021년 7월 15일입니다.

등기부등본상 을구 1번으로 주택임차권이 설정되어 있으며, 권리금액은 85,000,000원입니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

본건의 말소기준권리는 채권자 진성희 씨의 강제경매개시결정(2025타경1265)으로, 권리금액은 91,096,711원입니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 임차보증금 85,000,000원에 대한 해석이 중요합니다. 즉, 경매 배당 과정에서 진성희 씨의 보증금 85,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 부족한 금액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

임차인 진성희 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 85,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(24.56㎡)의 오피스텔 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 2월 9일: 48,000,000원 (7층)

2025년 12월 4일: 55,000,000원 (11층)

2025년 12월 18일: 55,000,000원 (10층, 27.998㎡)

최근 실거래가는 4,800만원에서 5,500만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 65,000,000원이지만, 실거래가와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 가장 중요한 점은 인수해야 할 임차인의 보증금 85,000,000원이 현재 시세 및 감정가보다 훨씬 높다는 것입니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 높아질 위험이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 대규모 복합단지인 '이시아폴리스' 내에 위치하여 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설(백화점, 영화관 등), 공공시설 및 교육시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성도 양호합니다.

주변 지역은 주거단지와 상업시설이 잘 발달되어 있어 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 진성희 씨의 보증금 85,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 부족분을 추가로 부담해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 발생으로 이어져 총 취득 비용이 시세보다 높아질 수 있습니다.

임차인이자 채권자인 진성희 씨가 직접 경매를 신청한 점은 특이사항으로, 보증금 회수에 대한 의지가 강함을 시사합니다.

임차인의 차임이 '0원'으로 기재된 부분은 일반적이지 않으므로, 임대차 계약 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 이시아폴리스라는 우수한 입지에 위치한 오피스텔로서, 건물 자체의 관리 상태 및 주변 편의시설 등은 양호합니다.

그러나 85,000,000원의 임차보증금 인수라는 높은 리스크가 존재하며, 이는 현재 시세(4,800만원~5,500만원)를 훨씬 상회하는 금액입니다.

따라서 실질적인 낙찰가의 총 부담액이 시장 가치를 초과할 가능성이 높아 투자 가치 판단에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

대구 동구의 주요 상업 및 주거 복합단지인 이시아폴리스 내 위치하여 기본적인 입지 이점을 가집니다.

오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업장 용도로 활용 가능합니다.

임차인 보증금 인수 리스크만 성공적으로 관리된다면, 향후 시세 상승 시 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 65,000,000원이며, 최근 실거래가는 4,800만원~5,500만원 수준입니다.

그러나 임차보증금 85,000,000원을 인수해야 하는 리스크를 고려할 때, 단순히 시세나 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

낙찰자가 인수해야 할 총 비용은 '낙찰가' + '보증금 인수액' (경매 배당 후 잔액)이 될 것이며, 이 총액이 현재 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 투자 관점에서 예상 입찰가는 시장 가치 및 감정가를 고려하되, 보증금 인수액을 감안한 매우 보수적인 금액으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 65,000,000원 (6천 5백만원)

(주의: 상기 예상 입찰가는 보증금 인수 리스크를 완전히 반영하지 않은 시작점이며, 실제 낙찰가는 임차보증금 인수액을 포함한 총 비용을 고려하여 결정해야 합니다. 임차보증금 85,000,000원이 모두 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액의 일부 또는 전부를 추가로 부담하게 되므로, 총 취득 비용은 예상 입찰가를 훨씬 상회할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.