나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30936 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대 조성된 "충주기업도시(서충주)" 소재 "중앙탑 중학교" 남측 인근에 위치하고 있는"신우희가로아파트" 제104동 13층 1306호이며,주위는 아 파트단지(미진 이지비아,충주 이편한세상,충주시티자이 등)로 형성된 지역으로서 상가,관공 서,금융기관 등 생활편의시설은 인근에 소재하고 있어 주거환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트까지 차량 접근 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있는 등 교통사정 보통임.

건물의 구조

본건은 2018.01.15자로 사용승인된 아파트로서 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건내 13층 1306호로서 외벽:화강석 및 인조화강석 붙임(저층부) 및 세멘몰탈위 페인트 등 마감. 내벽:벽지도배 등 마감. 창호:알미늄 샷시창.

이용상태

아파트(방3,거실,주방/식당,화장실2,현관,발코니 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방설비,위생설비,승강기설비,화재경보및 소화전설비 등을 갖추고 있으며 상태 보통임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 아파트가 소재하는 단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으나 부분적으로 평탄하게 조성하였으며 아파트건물 부지 및 아파트단지상가건물,부대시설 등의 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 아파트가 소재하는 단지는 남동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2013-01-15),지구단위계획구역(2013-01-24),중로1류(폭 20m~25 m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접함),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)(가축분뇨의관 리 및 이용에 관한법률),상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교,충주중앙탑초등학교,중앙탑 고등학교)(교육환경 보호에 관한 법률),기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도 시)(기업도시개발특별법)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2025타경30936 (1) 사건에 해당하며, 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 소재 신우희가로아파트 104동 13층 1306호에 위치하고 있습니다. 용도는 아파트로, 감정가는 232,000,000원입니다.

토지 면적은 69.96㎡(약 21.16평)이며, 건물 면적(전용면적)은 84.96㎡(약 25.70평)입니다. 토지 제시외 면적과 건물 제시외 면적은 모두 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2018년 1월 15일 사용승인이 되었으며, 총 15층 건물 중 13층에 해당합니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 일대에 조성된 "충주기업도시(서충주)" 내 "신우희가로아파트" 104동 13층 1306호에 위치하고 있습니다. 주변에는 "중앙탑 중학교"가 있으며, 인근으로는 미진 이지비아, 충주 이편한세상, 충주시티자이 등 다양한 아파트 단지가 형성되어 있습니다. 상가, 관공서, 금융기관 등 생활 편의시설이 가까이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2.교통상황

본건 아파트까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3.토지이용계획

본건 아파트가 소재하는 단지는 남동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다. 아파트 단지 인근 지세는 완경사를 이루고 있으나, 부분적으로 평탄하게 조성되어 있으며 아파트 건물 부지, 상가 건물, 부대시설 등의 부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 주식회사신우산업개발 (2018.01.17 접수)

- 근저당: 우리은행 (채권최고액 88,320,000원) (2018.01.17 접수)

- 주택임차권: 황인성 (140,000,000원) (2023.11.10 접수, 전입일자 2020.12.01)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 182,887,824원) (2025.11.24 접수)

등기부채권 총액은 228,320,000원입니다. 말소기준권리는 우리은행 근저당권(2018.01.17 접수)으로 판단되며, 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 권리들은 말소될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 분석

임차인 현황 정보에 따르면, 황인성 씨가 전세로 거주 중인 것으로 파악됩니다.

- 임차인: 황

- 보증금: 140,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 12월 1일

- 배당신고일자: 2023년 11월 10일

- 대항력: 없음

- 비고: 보증금 증액분 19,940,000원 포함 시 총 보증금 159,940,000원

황인성 씨는 전입일자(2020.12.01)보다 늦은 2023.11.10에 임차권 등기가 설정되었고, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다. 배당 신고가 되어 있으나, 후순위 임차인이므로 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 보증금 전액을 잃을 수도 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.매매 시세

본건 아파트의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 9일, 84.9565㎡ (약 25.70평) 전용면적, 13층: 228,000,000원 (본건과 유사한 조건)

- 2026년 6월 23일, 59.9533㎡ (약 18.14평) 전용면적, 14층: 150,000,000원

- 2026년 6월 23일, 59.8332㎡ (약 18.10평) 전용면적, 12층: 148,000,000원

1.3. 2.전세 시세

최근 전세 시세는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 27일, 84.9565㎡ (약 25.70평) 전용면적, 16층: 보증금 170,000,000원

- 2026년 5월 9일, 84.9565㎡ (약 25.70평) 전용면적, 9층: 보증금 180,000,000원

1.3. 3.시장 동향 종합

최근 2026년 5월, 본건과 동일 면적 및 층수(84.9565㎡, 13층)의 아파트가 228,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 232,000,000원과 유사한 수준입니다. 더 작은 면적(약 60㎡)의 경우 148,000,000원에서 150,000,000원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 전세 시세는 84.9565㎡ 기준 170,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.단지 및 건물 정보

신우희가로 아파트는 2018년 1월 15일에 사용 승인되었으며, 총 741세대, 11개 동으로 이루어져 있습니다. 총 주차 대수는 868대입니다. 건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 화강석 및 인조화강석, 세멘몰탈 위 페인트 등으로 마감되었습니다. 내부 벽은 벽지도배 등으로 마감되었으며, 창호는 알미늄 샷시창입니다.

1.4. 2.이용 상태

해당 호실은 아파트로서 방 3개, 거실, 주방/식당, 화장실 2개, 현관, 발코니 등으로 이용 중입니다.

1.4. 3.설비내역

도시가스 개별보일러에 의한 난방 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 화재 경보 및 소화전 설비 등을 갖추고 있으며, 전반적인 설비 상태는 보통입니다.

1.4. 4.주변 편의시설

단지 인근에 상가, 관공서, 금융기관 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 또한, 중앙탑 중학교, 충주중앙탑초등학교, 중앙탑고등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호합니다.

1.4. 5.단지 내 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크: 임차인 황인성 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 임차인의 배당을 통한 보증금 회수에 변수가 있을 수 있습니다.

* 기타 특이사항: 본건은 공동담보로 진행되는 경매 물건입니다.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 아파트 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주기업도시 내 준신축 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있습니다. 대항력 없는 임차인으로 명도 진행이 용이할 것으로 예상되며, 최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로 투자 가치가 있습니다. 공동담보 물건이라는 점을 인지하고, 명확한 권리 분석을 통해 안정적인 투자를 계획할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 준신축 아파트(2018년 준공)로 내부 상태 및 관리 상태 양호 기대.

* 충주기업도시 내 위치로 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력 보유.

* 대항력 없는 임차인으로 명도에 대한 부담이 적음.

* 실거주 목적 및 투자 목적 모두 적합한 물건.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적/층): 228,000,000원 (2026.05.09)

인수 보증금: 0원

최근 실거래가 228,000,000원을 고려할 때, 본건의 감정가는 시세와 유사하게 책정되었습니다. 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 추가 비용 부담이 없습니다. 보수적인 관점에서 최근 실거래가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.