나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2756 [1] 충청북도 음성군 음성읍 삼생리 1027-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성감정 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 음성군 음성읍 삼생리 소재 "서기막골" 에 위치하고 부근은 전 및 답 등의 농경지, 자연림 및 일부 농촌주택 등이 혼재된 순수농경지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진, 출입이 가능하고 남동측 원거리에 간선도로가 통과하나 간선도로 및 읍내와의 거리 등을 감안시 일반적 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 부정형의 토지로 전(일부 농막부지)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 3m 내외의 포장된 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2019-07-05)(안섬이천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적및건물개황도, 사진용지 참조바람.

공부와의 차이

본건 일부는 현황 도로로 목측됨.(지적및건물개황도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-제시외 건물 1-1 ~ 1-4 매각 제외
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-수도관정 등 구축물 매각 포함(감정평가서 사진용지 참조)
-본건 일부는 현황 도로로 목측됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경2756 (1)

1.2. 소재지

충청북도 음성군 음성읍 삼생리 1027-1

1.3. 용도

전

1.4. 감정가

75,354,000원

1.5. 면적

토지면적: 1322.00㎡ (약 400평)

토지지분: 1322㎡ (약 400평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 122.00㎡

1.6. 매각대상

토지매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

비OOOOOO

1.9. 작성일

2026년 5월 20일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 음성읍 삼생리 소재 "서기막골"에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 전, 답 등의 농경지와 자연림, 일부 농촌주택이 혼재된 순수 농경지대로 형성되어 있습니다. [cite: Original Prompt]

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 원거리에 간선도로가 통과합니다. 다만, 간선도로 및 읍내와의 거리를 감안할 때 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Original Prompt]

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 대체로 부정형의 형태를 띠고 있으며, 현재는 전(밭)으로 이용 중입니다. 일부 공간은 농막 부지로 활용되고 있습니다. [cite: Original Prompt]

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 폭 3m 내외의 포장된 도로와 접하고 있습니다. [cite: Original Prompt]

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(2025-05-30) 및 소하천예정지(안섬이천)로 지정되어 있습니다. [cite: Original Prompt]

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

음성군 음성읍 삼생리는 전형적인 농촌 지역으로, 넓은 농경지와 자연환경이 특징입니다. 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 마을 단위의 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

3.2. 주변 시설

음성군에는 큰바위얼굴 테마파크, 봉학골 산림욕장, 백야자연휴양림 등 다양한 관광 및 휴양 시설이 있으며, 수소안전뮤지엄과 같은 교육 시설도 있습니다. 그러나 본건 소재지와의 직접적인 거리 및 접근성에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

3.3. 혐오시설 유무

음성군 및 인근 지역에는 진천·음성 광역 쓰레기 소각장 등 생활 폐기물 처리 시설이 운영되고 있습니다. 이러한 시설은 해당 지역의 주민들과 갈등의 요인이 되기도 하였으나, 본건 소재지와 직접적인 인접 여부 및 소음, 악취 등의 영향에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

본건은 농경지대에 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 읍내 또는 인근 마을의 중심지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 관광 및 여가

본건이 위치한 음성군 일대에는 다양한 자연 및 문화 관광지가 있어 주말 여가 활동에 활용될 수 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 요약

본건 토지 등기부등본에 기재된 권리사항을 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 을구 5번 근저당권 (채권자: 비석새마을금고, 채권금액: 52,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 등기된 대부분의 권리(을구 6번 지상권설정, 갑구 9번 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Original Prompt]

* 갑구 8번 소유권이전(상속)으로 현재 황준희 씨가 소유권자로 등기되어 있습니다. [cite: Original Prompt]

* 전체 등기부채권 총액은 52,000,000원입니다. [cite: Original Prompt]

5.2. 임차인 현황

임차인 현황에 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 별도로 명시된 임차인은 없으며, 보증금이나 차임이 미상이거나 대항력 있는 임차인이 등재되어 있지 않아 명도 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

5.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 권리분석 결과 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. [cite: Original Prompt]

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수 제출

본건은 농지이므로, 매각 허가 시 법원에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다. [cite: Original Prompt, 2, 4, 5, 7]

발급 절차는 일반적으로 7일에서 14일 소요되며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 제출이 필요합니다.

6.2. 현황 도로 편입

본건 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있다는 점은 토지의 실질적인 이용 면적을 감소시킬 수 있는 요인입니다. 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다. [cite: Original Prompt]

6.3. 제시외 건물 매각 제외

제시외 건물 1-1부터 1-4까지는 매각에서 제외되므로, 해당 건물은 낙찰자가 취득할 수 없습니다. [cite: Original Prompt]

7. 종합 의견

본건은 충청북도 음성군에 위치한 농지(전)로, 감정가는 75,354,000원입니다. 토지 면적은 1322㎡(약 400평)이며, 매각으로 인한 권리 소멸 범위가 명확하여 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 이행하지 못할 경우 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 또한, 토지의 일부가 현황 도로로 사용되고 있다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 농촌 지역의 특성상 주변 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 경영 또는 주말 농장 목적

농지취득자격증명 발급이 가능하다면, 실제 농업 경영을 하거나 주말 농장 등으로 활용하고자 하는 실수요자에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 저평가 가능성

감정가 대비 토지 면적을 고려할 때, 향후 지역 개발 가능성이나 농업 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,354,000원입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

일반적으로 농지 경매의 경우, 농지취득자격증명 발급 여부 및 실제 경작 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

현황 도로로 인한 이용 면적 감소 가능성과 농지법규 준수 필요성을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 52,700,000원 ~ 64,000,000원 수준에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 답사, 주변 시세 조사, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 면밀히 재확인한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.