나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53852 [1] 경기도 광명시 광명동 746-5 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광명시 광명동 소재 "광문초교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 지상4층 중 제1층 제1호로서, (사용승인:1994.03.03) 외벽: 몰탈위 페인팅, 적벽돌 쌓기 마감 등. 내벽: 벽지도배 마감 등. 창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 주방, 거실, W/C, 현관, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(2013-04-22)(광문중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-04)(광문초등학교해당교육청에 문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(광문고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2014-12-04)(광문초등학교해당교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-02-26)(국토교통부 공고 제2024-230호~2027.3.1.),토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~20 26.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 20 25.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건에 대한 기본적인 정보를 아래와 같이 정리합니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53852 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 광명동 746-5 1층1호

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 지상4층 중 1층 1호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 29.77㎡ (약 9.00평)

* 토지지분: 29.766233569739956㎡ (약 9.00평)

* 건물면적: 59.70㎡ (약 18.06평)

* 건물지분: 59.7㎡ (약 18.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (파산자김성훈의파산관재인변호사임창기)

* 사용승인일: 1994년 03월 03일

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 경기도 광명시 광명동 소재 "광문초교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 광문초등학교, 광문중학교, 광문고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 주변 지역은 전반적으로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 외부 검색 결과, 심각한 혐오시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 파산자김성훈의파산관재인변호사임창기

* 등기부채권 총액: 376,544,058원

* 주요 등기 내역:

* 근저당 (한국주택은행, 1994-06-13, 32,500,000원) - 말소기준권리로 표기되었으나, '말소'로 기재됨.

* 소유권이전 (이희자, 1999-08-10, 매매)

* 가압류 (파산자, 2019-10-24, 344,044,058원) - 말소

* 강제경매 (파산자김성훈의파산관재인변호사임창기, 2025-11-25, 500,000,000원) - 말소

* 권리 소멸 여부: 본 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'만 명시되어 있습니다. 따라서, 일반적으로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, '말소기준권리' 표시에 대한 명확한 해석은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 임차 보증금은 없으며 (합계 0원), 임대차 관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 절차에 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 본 건이 위치한 광명동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루고 있습니다.

* 이와 더불어 각종 근린생활시설(소매점, 식당, 학원 등)이 혼재하여 지역 주민들의 일상생활에 필요한 편의를 제공하고 있습니다.

* 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥가와는 거리가 있어, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 시세 분석 결과, 해당 지역의 부동산 가치가 꾸준히 유지 또는 상승하고 있음을 확인할 수 있습니다. 이는 지역 상권의 안정성 및 수요를 간접적으로 나타냅니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지상 4층 중 1층 1호 (사용승인: 1994.03.03)

* 외벽: 몰탈위 페인팅, 적벽돌 쌓기 마감

* 내벽: 벽지도배 마감

* 창호: 새시 창호

* 이용 상태: 방 3개, 주방, 거실, 화장실, 현관, 발코니 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. (자세한 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 주변 시세 (매매/임대):

* 최근 2026년 3월~4월 거래 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 연식(1994년) 및 면적(약 60㎡)의 다세대주택이 5억 7천 5백만원에 거래되었습니다.

* 다른 인근 다세대주택들의 거래 가격은 4억 8천 2백만원 ~ 6억 3천만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 전용면적은 59.70㎡ (약 18.06평)이며, 토지 지분은 29.77㎡ (약 9.00평)입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본 건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (2024.02.26 ~ 2027.03.01 등), 이는 향후 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 등 거래에 제한이 따를 수 있습니다. 매수 후 재매각 또는 개발 시 허가 요건을 확인해야 합니다.

* 건축 노후화: 1994년 사용승인된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미상 임대차 현황: 임대관계가 미상이고 인수 보증금 0원이므로, 실제 점유 관계 및 명도 가능성을 추가 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 등기부상 권리표시 혼란: 말소기준권리로 표기된 근저당이 '말소'로 되어 있고, 강제경매 개시 결정 등기 역시 '말소'로 표기된 점은 등기부 요약 시 실제 권리 관계를 명확히 파악하는 데 혼선을 줄 수 있습니다. (다만, 경매 절차상 후순위 권리들의 소멸을 전제로 진행되므로, 일반적인 경매 절차를 따른다고 볼 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본 건은 경기도 광명시 광명동 소재로, 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있으며 교통 및 생활 환경이 양호한 다세대주택입니다. 최근 주변 다세대주택들의 매매 시세가 감정가를 상회하는 수준에서 형성되고 있어 시세 차익 기대가 가능합니다. 그러나 1994년 건축된 노후 건물이며, 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제한 가능성, 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 상승 잠재력: 최근 실거래가와 감정가 간의 격차가 존재하여, 시세 대비 저가 매수 기회가 있을 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교 등 교육 시설이 가까이 있어 실수요자들의 관심이 높을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 주변이 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 306,000,000원

* 최근 시세: 482,000,000원 ~ 630,000,000원 (2026년 3월~4월 거래 기준)

* 유사 물건 비교: 1994년식, 60.87㎡, 2층 다세대주택이 575,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 1층이라는 점을 감안할 때, 유사한 시세 범위를 적용하되 1층의 가치를 약간 할인하여 고려할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정, 건물 노후화, 미상 임대차 현황 등의 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가 대비 최근 시세가 현저히 높아 시세 차익 기대는 가능하나, 리스크 요인을 고려하여 신중한 입찰가가 요구됩니다.

* 종합적으로 판단 시, 3억 5천만원 ~ 4억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가를 상회하는 수준으로, 향후 매각 및 재임대/재매각 시 시장 상황과 허가 요건을 면밀히 검토하여 수익성을 확보할 수 있는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.