나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52063 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 862 오송읍만수리862업무시설(현경미래개발주식회사)주건축물제1동 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 소재 "오송역사" 북측 인근에 위치하는 "오송읍만수리862업무시설 주건축물제1동" 내의 제4층 제402호로서 주위는 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔, 오송역사 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 "오송읍만수리862업무시설 주건축물제1동"까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장, 오송역사 등이 소재 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상16층의 건물내 제4층 제402호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 인테리어 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 전기설비, 난방설비, 옥내소화전, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 왕복4차선도로, 북서측 약8m 내외의 보행자 도로 등 광대소각에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 상업용지(건폐율 80%이하, 용적률 1000%이하, 건축한계선 도로변1~2M), 지구단위계획구역(오송생명과학단지), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(오송생명과학단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52063 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리 862 오송읍만수리862업무시설(현경미래개발주식회사) 주건축물 제1동 4층 402호

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원

토지면적: 5.54㎡ (약 1.68평)

건물면적: 28.29㎡ (약 8.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 오피스텔로 이용중임.

1.1. 입지조건

대상물건은 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 만수리에 위치하며, "오송역" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔, 오송역 등이 혼재되어 있어 일반적인 수준의 주위 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 오송역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2020년 준공된 지하 2층, 지상 16층 규모의 건물 중 4층 402호에 해당합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 및 일부 타일 마감, 창호는 샛시 창호로 구성되어 있습니다.

오피스텔로 현재 이용 중이며, 위생 및 급배수, 전기, 난방, 옥내소화전, 엘리베이터 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 대체로 세장형의 평지로, 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 북동측으로는 왕복 4차선 도로, 북서측으로는 약 8m의 보행자 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 채권자 장OO의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장미진

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2025-11-28

* 대항력: 있음

* 권리분석상 말소기준 권리는 2022년 6월 13일자 삼성세무서장의 압류입니다.

* 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 장미진의 보증금 120,000,000원입니다. 임차인은 전입일자 및 확정일자를 2021년 11월 19일에 취득하였고, 대항력이 있으므로 보증금 전액(120,000,000원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으나, 임차인 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 오송역 초역세권에 위치하여 교통이 매우 편리한 지역입니다. 오송역은 KTX, 충북선, 경부선, 호남선 등이 정차하는 주요 교통 허브 역할을 하며, 이를 통해 전국 각지로의 이동이 용이합니다.

주변에는 오송생명과학단지가 있어 관련 산업 종사자 및 연구원, 의료 관계자 등의 배후 수요가 풍부합니다. 단지 내에는 국립보건연구원, 한국생명공학연구원, 충북대학교병원 오송캠퍼스 등 주요 연구 및 의료 시설이 밀집해 있습니다.

또한, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 복합 상권으로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 오송역 이용이 매우 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용에 불편함이 없습니다. 차량을 통한 진출입도 원활합니다.

* 편의시설: 오송역 인근의 상업시설 및 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식, 문화 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 오송생명과학단지 내에 위치한 병원 시설 이용 또한 편리합니다.

* 주변 환경: 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 형성되어 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 장미진의 보증금 120,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 본건 경매에서 가장 큰 리스크 요인으로, 총 투자금액 산정에 있어 최우선적으로 고려해야 합니다.

* 공동담보: 특이사항으로 공동담보가 언급되어 있어, 해당 물건 외 다른 부동산에도 동일한 채무가 설정되어 있을 수 있습니다. 이는 채권액 및 경매 진행에 영향을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 시세 대비 높은 인수 보증금: 물건의 감정가 및 최근 시세와 비교했을 때, 인수해야 하는 임차인 보증금의 비율이 높아 수익률 확보에 부담이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로서, 오송역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 오송생명과학단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원 전액을 인수해야 한다는 점은 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 낙찰 후 해당 보증금을 회수하지 못할 경우 큰 손실로 이어질 수 있습니다.

따라서, 투자 수익률을 면밀히 분석하여 인수 보증금을 포함한 총 투자금액이 현재 시세보다 낮거나, 미래 가치 상승을 고려했을 때 충분한 수익을 얻을 수 있는지 종합적으로 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 오송역 초역세권의 탁월한 교통 및 접근성.

* 2020년 준공으로 비교적 신축인 오피스텔로 상품성 우수.

* 오송생명과학단지 내 위치하여 풍부한 직주 수요 기대.

* 도시지역, 일반상업지역으로 향후 개발 가능성 보유.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(23.1㎡)의 오피스텔이 2024년 6월 10,500만원, 2025년 5월 7,300만원에 거래된 것으로 확인됩니다. 본 물건의 면적(28.29㎡)을 고려하여 시세 환산 시, 7층 거래가(10,500만원/23.1㎡)를 기준으로 약 128,500,000원으로 산정됩니다. 또한, 4층이라는 점을 감안하여 보수적으로 시가를 약 125,000,000원으로 평가할 수 있습니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 인수해야 하므로, 총 투자금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(약 125,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 물건에서 낙찰자가 실질적으로 부담하게 되는 금액은 입찰가와 인수 보증금의 합계입니다. 따라서, 총 투자금액이 시장 가치를 넘지 않도록 보수적으로 접근해야 합니다.

시가 125,000,000원에서 인수 보증금 120,000,000원을 제외한 약 5,000,000원 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 손익분기점에 가까운 금액이며, 수익을 위해서는 이보다 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 2,000,000원 ~ 5,000,000원

총 예상 투자금액(입찰가 + 인수 보증금): 122,000,000원 ~ 125,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 수, 임차인과의 협상 가능성 등 제반 여건에 따라 변동될 수 있습니다. 투자를 결정하시기 전에 반드시 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 수행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.