나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53441 [1] 경기도 광주시 도척면 노곡리 214 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 노곡리에 소재하는 "도척초등학교" 동측 인근에 위치하며, 본 건 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재하고 있는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건 중 제4층 제401호로서, 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: -, 창호: PVC 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6M의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 4M의 현황도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 소로3 류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광일중교]), 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[도척초교]), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계 약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다 가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 곽영신)로부터 2026.05.13.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본건은 경기도 광주시 도척면 노곡리 214번지에 소재하는 다세대주택으로, 4층 중 401호입니다. 건축물대장상 주소는 경기도 광주시 노곡로5번길 18-35입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 44.00㎡ (약 13.3평)이며, 건물 면적은 69.12㎡ (약 20.9평)입니다. 토지 및 건물 지분이 각각 44㎡, 69.12㎡입니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 슬래브지붕 건물이며, 2003년 1월 6일에 사용승인을 받았습니다. 지하층 없이 지상 4층 규모의 다세대주택입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 성남지원 2025타경53441(1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 감정가는 92,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 광주시 도척면 노곡리에 소재하며, 도척초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 농경지가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 남측으로 노폭 약 4미터의 현황도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 30일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(채권금액 22,264,555원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(곽 *)

* 보증금: 98,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 31일

* 확정일자: 2022년 3월 7일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 특이사항 및 확약서

본건과 관련하여 주택도시보증공사(양도전:임차인 곽영신)로부터 2026년 5월 13일자 확약서가 제출되었습니다. 확약서의 주요 내용은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 것입니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택, 농경지가 혼재된 주거 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 생활 편의 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장 이용이 가능하며, 지역 기반의 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

도척초등학교와 근거리에 위치하고 있으며, 광일중학교 관련 학교보호구역 정보가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서 내용의 해석 및 이행 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 도척면에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 9,200만원입니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 주변 환경은 보통 수준이며, 교통 및 편의시설 접근성도 무난한 편입니다. 다만, 토지이용계획상의 다수 제한사항은 투자 시 신중한 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 0원입니다.

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 임차권 관련 불확실성이 해소되었습니다.

* 감정가 대비 주변 시세 비교를 통한 시세차익 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건(광주시 도척면 노곡리 300-8번지, 광우더채움103동, 56.53㎡)의 거래가는 2026년 5월 6일 기준 84,550,000원이었습니다. 이를 면적당 단가로 환산하면 약 1,492,112원/㎡입니다. 이를 본건 건물 면적(69.12㎡)에 적용 시 약 103,150,533원의 시세가 추정됩니다. 본건 감정가는 92,000,000원이므로, 시장 가치와 감정가를 고려할 때 95,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.