나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9828 [1] 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 24층2401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 '동대구역네거리' 서측 인근에 위치하며 부근일대는 주상복합, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장 및 지하철 1호선(동대구역), 동대구역이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상24층건 중 제24층 제2401호로서, 외벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 강화마루 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한게 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 30m, 서측으로 폭 약 12m, 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

물건 고유번호: 대구지방법원 2025타경9828 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 24층2401호

건물 용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 24층 중 24층

준공 연도: 2022년 03월 28일 (사용승인일 기준)

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.47㎡ (약 2.56평)

토지 지분: 8.4742㎡ (약 2.56평)

건물면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

건물 지분: 49.9247㎡ (약 15.10평)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 221,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 구분

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 지OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 신천동에 위치한 '동대구역네거리' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주상복합, 오피스텔, 업무시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장과 지하철 1호선 동대구역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 동대구역은 KTX, SRT, 지하철, 버스 등 다양한 교통망이 집결된 대구의 핵심 교통 허브입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 토지 이용 계획: 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)

* 제한 상태: 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 동대구신천3동지역주택조합 (2022-06-15)

* 소유권 이전: 김경록 (2022-06-24, 매매)

* 근저당권 (말소기준권리): 지음대부주식회사 (2022-06-24, 143,000,000원)

* 임의경매개시결정: 청운신용협동조합 (2025-11-19, 132,209,260원)

* 기타 부채권 질권 설정 등기 다수 존재 (모두 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박중근

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2024-11-21

* 확정일자: 2024-10-29

* 배당신고일자: 2025-12-15

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 소재한 동대구역 주변은 대구의 핵심 상업 및 교통 중심지입니다. 신세계백화점, 동대구복합환승센터 등이 인접하여 다양한 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 주상복합, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 24층 건물이며, 해당 호실은 24층에 위치합니다. 외벽은 화강석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 강화마루 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물 준공 연도가 2022년으로 비교적 신축에 해당합니다.

5.2. 건물 편의시설

기본적인 위생, 급배수 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 1호선 동대구역, KTX/SRT 동대구역, 다수의 버스 노선

* 쇼핑: 신세계백화점, 현대시티아울렛 (예정/인근), 각종 근린생활시설

* 의료: 동대구역 주변 종합병원 및 의원 다수

* 문화/여가: 동대구복합환승센터 (영화관, 문화시설 등), 대구파크 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 시장 변동성

최근 매매 사례 중 2026년 4월 거래된 21층 매물이 180,000,000원에 거래된 반면, 2025년 9-10월 거래된 4층 및 18층 매물은 200,000,000원에 거래되었습니다. 감정가(221,000,000원) 대비 최근 거래가 하락 추세는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

6.2. 기타 사항

* 임대 관계 미상: 상세 조사 시 임대 관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 파악된 임차인(박중근)은 대항력이 없어 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

* 지역주택조합 관련: 소유권 초기 등기상 지역주택조합이 명시되어 있으나, 현재는 개인 소유권 이전 및 근저당 설정이 완료되어 경매로 진행 중입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구의 핵심 교통 허브인 동대구역 초역세권에 위치하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 신세계백화점, 동대구복합환승센터 등 뛰어난 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 최근 매매 사례에서 나타난 가격 하락 추세를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 동대구역을 중심으로 광역 교통망 접근성 우수

* 뛰어난 생활 인프라: 백화점, 복합환승센터 등 다양한 편의시설 인접

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신식 시설 이용 가능

* 저평가 가능성: 최근 매매가 대비 감정가가 높아, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 1년간 동대구역우방아이유쉘 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월 (4층): 200,000,000원 (49.92㎡)

* 2025년 9월 (18층): 200,000,000원 (49.96㎡)

* 2026년 4월 (21층): 180,000,000원 (49.96㎡)

감정가는 221,000,000원입니다. 최근 거래가 중 최고가인 200,000,000원을 기준으로 삼고, 24층이라는 높은 층수와 동대구역 초역세권 입지를 감안할 때, 약간의 프리미엄을 고려할 수 있습니다. 그러나 2026년 4월 거래가의 하락세를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

현재 시세를 고려하고, 잠재적 리스크를 감안했을 때, 200,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 경쟁 상황을 지켜보며 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

추천 예상 입찰가: 205,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.