나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35043 [1] 경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 107동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2025.11.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양고등학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대규모 아파트단지 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수 설비, 도시가스설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 광평수 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도에 접하며 북측으로 접한 도로를 통해 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

운양동 1331-1 :도시지역, 제3종일반주거지역(2014-11-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-11-27)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(라온유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운양초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운양고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35043 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1331-1 한강신도시2차케이씨씨스위첸 107동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 521,000,000원

토지면적: 62.51㎡ (약 18.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.37㎡ (약 25.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지 및 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 단지 외곽으로 공도에 접하며 북측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 공항 시설법에 따른 장애물제한표면구역 및 진입표면구역에 해당합니다. 또한, 택지개발지구 및 성장관리권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: FUYIHAN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-13

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: WANGXIAOYUN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 FUYIHAN과 WANGXIAOYUN은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본 건의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 임차인으로 인한 위험은 적을 것으로 판단됩니다.

* 등기부요약:

* 말소기준권리: 2021-01-05 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을1(근저당), 을2(근저당), 을4(근저당), 갑5(가압류), 갑6(가압류), 갑9(임의경매), 갑10(임의경매) 등은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 797,633,943원

1.3. 상권분석

* 본 건이 소재한 김포시 운양동 일대는 대규모 아파트 단지와 학교가 밀집한 전형적인 주거 밀집 지역입니다. 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 20층 건물입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수 설비, 도시가스설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보 (한강신도시 2차 KCC 스위첸):

* 사용승인일: 2018년 02월 14일

* 총 세대수: 1,296세대 (13개 동)

* 최고층: 29층 (본건 107동 최고층 20층)

* 주차대수: 지상 1대, 지하 28대 (총 1,701대, 가구당 약 1.31대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행되고 있다는 점은 추후 절차 진행에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 공항 고도 제한 및 관련 구역: 항공기 운항 안전을 위한 고도 제한 구역 및 장애물 제한 표면구역, 진입 표면구역에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 대상(외국인 등) 및 용도(단독다가구아파트연립다세대)에 따라 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다. (지정 기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 운양동의 신축급 아파트로, 학군이 우수하고 주거 환경이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때 시세 대비 적정 수준에서 낙찰받을 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 중복 사건 진행 가능성과 공항 고도 제한 구역에 포함된 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 학군이 우수하고 주거 인프라가 잘 갖춰져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 양호한 관리 상태를 유지할 것으로 기대됩니다.

* 권리 관계 명확: 임차인의 대항력이 없고, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석이 깔끔합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 실수요자는 물론, 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게도 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(84.37㎡)의 8층 매물이 4억 7,400만원에 거래되었으며, 감정가는 5억 2,100만원입니다. 본 건은 3층으로 층수가 다소 낮으나, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 보수적으로 4억 9,000만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동 추이 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 지역에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 앞서 언급된 공항 관련 제한 구역은 고려해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.