나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64760 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지음 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무용 빌딩, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 24층 건물로서 (사용승인 : 2023.08.04.) 외벽 : 복합패널 및 석재붙임 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

음식점(상호 "노군꼬치")으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 35미터 내외, 남서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장상 2025.07.10.자 위반건축물표시 있으므로 확인 요함(무단증축 [파이프비닐 1.8㎡])

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64760 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 도내동 954 원흥베네하임3차 1층109호

건물명: 원흥베네하임3차

용도: 근린상가

감정가: 1,470,000,000원 (14억 7천만원)

토지면적: 8.41㎡ (약 2.54평)

토지 지분: 8.4115㎡ (약 2.54평)

건물면적: 47.64㎡ (약 14.41평)

건물 지분: 47.638㎡ (약 14.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문

사용승인일: 2023년 08월 04일

총 채권액: 1,110,166,416원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치하며, "도래울초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 업무용 빌딩, 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다 [cite: prompt]. 북동측으로는 약 35미터, 남서측으로는 약 15미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다 [cite: prompt].

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 말소기준권리는 2024년 02월 29일에 접수된 신한은행의 근저당(1,080,000,000원)입니다 [cite: prompt]. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상에는 소유권이전(신탁말소), 신한은행 근저당, 경기신용보증재단 및 주식회사 케이비국민카드 가압류, 그리고 본건 임의경매 개시결정이 기재되어 있으며, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: prompt].

인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 이는 낙찰자가 인수할 권리가 없음을 의미합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양하준, 박범수 (이름 마스킹: 양 , 박 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 09월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보는 제공되지 않았으나, 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상이 될 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 원흥베네하임3차는 신축된 복합건물로, 1층에 위치한 근린상가는 배후 주거단지(아파트, 오피스텔)와 주변 업무시설의 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다. 현재 음식점("노군꼬치" 상호)으로 이용 중인 점을 미루어 볼 때, 식음료 관련 업종에 대한 잠재력이 있다고 판단됩니다. 도래울초등학교가 인근에 있어 가족 단위 유동인구도 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2023년 08월 04일 사용승인된 신축 건물로, 내부 시설 및 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 기본적인 위생 및 급배수, 승강기, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다 [cite: prompt]. 도래울초등학교가 도보 거리에 위치하며, 주변에 마트, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 위반건축물 표기 사항입니다. 건축물대장상 2025년 07월 10일자로 무단 증축(파이프비닐 1.8㎡)에 대한 위반 건축물 표시가 되어 있어, 이에 대한 정확한 현황 파악과 시정 조치 가능성을 반드시 확인해야 합니다. 위반 건축물은 이행강제금 부과, 철거 명령 등 법적 제재가 따를 수 있으며, 향후 건물 거래 시에도 제약이 될 수 있습니다 [cite: prompt]. 또한, 유동화 물건이라는 특성상 채권 매각 등 복잡한 금융 구조가 있을 수 있으나, 본 경매 절차에서는 정리될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축된 건물에 위치한 근린상가로, 권리상 인수 부담이 없고 임차인도 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 입지 자체는 학군과 주거 및 업무 배후 단지를 갖추고 있어 긍정적입니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 위반건축물 표기 사항으로, 이 부분에 대한 철저한 현황 조사와 향후 처리 방안 마련이 필수적입니다. 감정가가 14억 7천만원으로 다소 높게 책정된 편인데, 이는 상가로서의 가치를 반영한 것으로 보이나, 유사 오피스텔 시세와는 큰 차이를 보입니다. 따라서 상가로서의 실제 시장 가치와 위반건축물 관련 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신축 건물: 2023년 08월 사용승인된 신축 상가로, 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

* 권리관계 단순: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 보증금이나 권리가 없습니다.

* 임차인 명도 용이: 대항력 없는 임차인으로, 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 상권 잠재력: 주거 및 업무 단지 배후, 초등학교 인접으로 기본적인 유동인구를 확보하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,470,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 시작할 수 있습니다. 다만, 건축물대장상 위반건축물 표기 사항이 존재하므로, 이에 대한 시정 비용 및 잠재적 위험 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 또한, 제공된 유사 오피스텔 실거래가와 감정가 간의 괴리가 크므로, 본 근린상가로서의 정확한 시장 가치 및 수익률 분석을 위한 추가적인 심층 조사가 반드시 필요합니다. 따라서 현재 단계에서는 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장하며, 위반건축물 관련 비용 분석 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.