나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52279 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층806호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성산감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 다세대, 아파트 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철6호선 "응암역"이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 제8층 제806호로서, 외벽 : 석재타일붙임 등 창호 : PVC섀시 등

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이며, 복층구조임. 후첨 "내부구조도" 참조바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기, 옥내소화전, 기계식주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 1개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

법원 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52279 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 8층806호

토지면적: 5.14㎡ (약 1.56평)

토지지분: 5.139㎡

건물면적: 16.65㎡ (약 5.04평)

건물지분: 16.65㎡

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 1억 6,500만원

건축년도: 2019년

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 남서측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기 (갑5, 접수 2025-11-27, 권리금액 1억 6,900만원)

임차인 현황:

* 임차인: 이 (본명 이은영)

* 보증금: 1억 6,900만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-10

* 확정일자: 2020-03-04

* 배당신고일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026.03.27.자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않음을 의미합니다.

인수되는 권리: 없음. (물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

지역 특징: 오피스텔 및 근린생활시설이 주로 분포하는 복합 상권입니다.

주변 시설: 신진과학기술고등학교가 인접해 있으며, 다세대주택, 아파트 단지 등 배후 수요를 갖추고 있습니다.

교통 여건: 지하철 6호선 응암역 인근으로 유동 인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 주변에 다양한 편의시설 및 상가들이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

교육 환경: 신진과학기술고등학교가 가까이에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 편의: 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 관련 법규에 따라 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있으며, 이는 계약 및 소유권 이전 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

건축물 용도 및 지구단위계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 건축물 용도 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 관련 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

혐오시설 인접 여부: 주변 지역에 대한 부동산 정보 및 지도 검색 결과, 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 통상적인 도심지 혼합 지역의 특징을 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있는 상품입니다.

가장 중요한 점은 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 사실이며, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 법적 리스크가 상당 부분 해소되었다는 점입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 기타 도시계획 관련 제한 사항에 대한 철저한 사전 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 보증금 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

소형 면적: 16.65㎡(약 5.04평)의 전용면적으로 관리비 부담이 적고, 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

역세권 입지: 지하철 6호선 응암역 이용이 편리하여 직장인 등 수요자들의 선호도가 높을 것으로 보입니다.

최근 실거래가: 동일 건물(동인에버빌) 내 유사 면적(16.65㎡)의 오피스텔이 2026년 1월 17일 1억 6,000만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가(1억 6,500만원)와 비교 시 합리적인 수준으로, 낙찰 후 시세 차익 및 임대 수익 창출이 가능할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 6,500만원

최근 매매가 (동일 건물, 동일 면적): 1억 6,000만원

인수되는 임차보증금: 0원

종합적인 시장 상황, 최근 실거래가, 권리 관계상의 이점(인수되는 보증금 없음) 등을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가 범위는 감정가 및 최근 실거래가 수준을 중심으로 산정할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해 최근 실거래가 수준인 1억 6,000만원을 상회하는 선에서, 다만 감정가보다는 약간 낮은 수준으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가: 1억 5,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.