나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31433 [1] 경상남도 진주시 망경동 453-87 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 망경동 소재 천전동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며 주위는 기존주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 세장형 토지로서 현황 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 5미터내외의 도로, 서측으로 노폭 약 2미터내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(한샘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽 : 치장벽돌, 징크판넬붙임, 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시창 등 임. 기호 2-1 : : 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

기호 2 : 단독주택으로 이용 중임. 기호 2-1 : 옥외 화장실 등으로 이용 중임. (현장 조사시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합고려 하였음)

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 개별난방 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-공부상 주택 및 근린생활시설이나 현황 단독주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 공부상 ‘단독주택 및 근린생활시설’이나 현황 ‘단독주택 및 옥외화장실 등’임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31433 (1)

소재지: 경상남도 진주시 망경동 453-87

용도: 단독주택

감정가: 262,640,000원

토지면적: 159.00㎡ (약 48.09평)

토지지분: 159㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 90.00㎡ (약 27.22평)

건물지분: 90㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 송OO

특이사항: - 일괄매각. - 목록 공부상 ‘단독주택 및 근린생활시설’이나 현황 ‘단독주택 및 옥외화장실 등’임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 망경동 소재 천전동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택 등으로 형성된 주거지역임.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통임.

* 토지 이용현황

평지의 세장형 토지로서 현재 단독주택 건부지로 이용 중임.

* 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로가 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한), 상대보호구역(한샘유치원)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

토지 등기부상 소유권 이전 및 상속, 공유물 분할 등기 이력이 있으며, 채권자 송종호의 근저당권(을1, 을2, 을3) 및 임의경매(갑7)가 등기되었으나 모두 말소(말소기준권리)된 것으로 확인됨.

건물 등기부상 소유권 보존 및 이전, 상속 등기 이력이 있으며, 토지와 동일하게 채권자 송종호의 근저당권(을1, 을2, 을3) 및 임의경매(갑5)가 등기되었으나 모두 말소(말소기준권리)된 것으로 확인됨.

등기부채권 총액: 82,500,000원

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음. (단, 지상권 개요는 명시되지 않음.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 '망경국민주택'(건축년도 1984년)으로, 본건(단독주택, 건축년도 약 1990년)과는 건물의 종류 및 규모가 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 해당 연립/빌라의 최근 매매가는 2024년 3월 8,000만원, 2025년 7월 7,500만원, 2026년 5월 9,500만원으로 확인되었습니다.

본건과 유사한 단독주택의 직접적인 시세 자료는 부족하나, 감정평가액 262,640,000원을 기준으로 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 개별 물건 가치 평가

본건은 감정평가액 262,640,000원으로 평가되었으며, 이는 토지 159㎡와 건물 90㎡에 대한 현재 시장 가치를 반영한 것입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

천전동행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용하기에 편리하며, 주변 주택가 형성으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

인접 지역 내 유치원(한샘유치원)이 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 현황 불일치

건축물대장상 용도가 '단독주택 및 근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황은 '단독주택 및 옥외화장실 등'으로 이용 중인 점은 추후 활용 및 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 기타 특이사항

본건은 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진주시 망경동에 위치한 단독주택으로, 주변 주택가 형성으로 기본적인 생활 여건은 갖추고 있으나, 공부상 용도와 현황의 차이가 존재합니다. 등기부상 권리 관계는 말소되어 비교적 깨끗한 상태로 인수가 예상되나, 임대차 관계는 미상으로 추가 확인이 필요합니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건과 다른 종류의 부동산으로 직접 비교가 어렵기에, 감정평가액을 주요 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거지역 내 단독주택으로, 재건축 또는 증축을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 명확한 권리관계 (모든 권리 말소)로 낙찰 시 명확한 권리 인수 예상.

* 진주시 내 교통 접근성 양호한 입지.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 262,640,000원입니다. 임차인 보증금 인수분은 0원이므로, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정합니다. 주변 유사 부동산의 직접적인 시세 자료가 부족한 점과 공급 목적(단독주택) 및 입지 조건, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 가감하여 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 본건의 현재 시장 가치를 감안하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 적절해 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.