나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13670 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 99-16 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 서울중흥초등학교 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 다가구주택, 연립주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 본건 서측으로 지하철 7호선 중화역 및 버스정류장 등이 소재하여 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 경사지붕 지상5층건 내 제1층 제101호로서 (사용승인일: 2020.11.03) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(사무실, 화장실)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과), 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망), 상대보호구역(관할교육청에확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 등기전부증명서상 전세권 및 임차권 등기 되어 있으나 현장조사시 확인되지 않음. (2) 본건은 수차례 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부마감재, 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 탐문조사사항, 평가전례 등에 근거하였으니 경매참여시에는 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동 99-16, 1층 101호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13670 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 145,000,000원이며, 토지 면적은 16.49㎡ (약 5.0평), 건물 면적은 24.32㎡ (약 7.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건물 사용승인일은 2020년 11월 3일입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 서울중흥초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 연립주택, 단독주택 등이 밀집한 전형적인 주거지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 서측으로는 지하철 7호선 중화역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

토지는 인접 대지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, 현재 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

건물 서측으로는 노폭 약 4-5m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 9월 4일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 을구 순위 3번 전세권설정 (권리자: 김민아, 권리금액: 120,000,000원) 및 을구 순위 4번 주택임차권 (권리자: 김민아, 권리금액: 120,000,000원)이 모두 '인수'로 표시되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 높음을 의미합니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인 김 는 2021년 5월 24일 전입하였고, 2021년 4월 29일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금은 120,000,000원이며 차임은 없습니다. 배당신고일자는 2025년 5월 20일입니다.

집합건물 등기부 요약상, 김민아의 전세권과 주택임차권 모두 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서 참고사항에서는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기가 존재하므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다. 또한, 신청채권자 김민아가 전세권자의 지위로 배당요구를 하지 않았을 경우 을구 순위 3번 전세권설정등기(2021년 5월 25일)가 인수될 수 있다는 의견이 있습니다.

제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 배당을 통한 변제를 전제로 한 금액으로 해석될 수 있으며, 실제로는 매수인에게 총 240,000,000원(임차권 120,000,000원 + 전세권 120,000,000원)의 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 지역이 밀집한 지역에 위치한 제2종 근린생활시설(사무실, 화장실)로 이용 중입니다.

주변에 주택가가 많아 상가 이용에 대한 잠재적인 배후 수요는 존재한다고 볼 수 있으나, 대규모 상권이나 중심지는 아니므로 해당 지역의 소비 성향 및 업종 경쟁력 등을 면밀히 분석해야 합니다.

사무실로 이용되고 있다는 점은 지역 내 소규모 사업체나 개인 업무 공간으로서의 수요를 반영하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 중화역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

* 교육: 서울중흥초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어, 자녀가 있는 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 선순위 전세권 인수: 김민아의 주택임차권 및 전세권 (총 240,000,000원)이 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액이 될 수 있으므로, 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요소입니다.

* 현장 확인의 한계: 등기부등본상 권리가 등기되어 있음에도 실제 현장에서는 확인되지 않았으며, 폐문부재로 내부 상태, 마감재, 설비 등을 집합건축물대장, 외부 관찰, 탐문 조사에 근거하여 평가하였습니다. 따라서 경매 참여 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지의 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 허가구역 지정 기간 등을 사전에 확인해야 합니다.

* 금액 미상 임차인 주의: 본 건의 경우 임차인 김 의 보증금 및 차임 정보는 명확하나, 만약 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 그 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (본 건에는 해당되지 않으나 일반적인 유의사항으로 언급)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 밀집 지역의 특성을 고려할 때, 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 입찰 전 반드시 주변 환경에 대한 직접적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 중랑구 중화동에 위치한 신축(2020년 준공) 근린상가로, 역세권(7호선 중화역)에 인접하고 주거 밀집 지역 내에 있어 잠재적인 상가 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인(김민아)의 임차권 및 전세권 총액 240,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 본 건의 투자 가치를 결정짓는 매우 중요한 리스크 요인이므로, 실제 인수될 금액과 낙찰가가 어떻게 결정될지를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 현장 조사상의 한계점 및 토지이용계획상의 제한사항도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인이 완료되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 7호선 중화역과의 접근성이 좋아 교통이 편리합니다.

* 배후 수요: 주변 주택 밀집 지역은 잠재적인 상가 이용 고객 확보에 긍정적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 이 금액은 제외하고 고려해야 합니다. 그러나 이는 배당을 통한 전액 변제를 전제로 한 수치일 가능성이 높으며, 실제로는 김민아의 임차권 및 전세권 합계 240,000,000원의 금액이 매수인에게 인수될 위험이 매우 크다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

따라서, 낙찰자가 실제로 부담하게 될 총 금액은 낙찰가에 인수될 권리 금액(최대 240,000,000원)을 더한 금액이 될 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 시장 가치, 주변 시세, 및 잠재적 인수 금액 등을 종합적으로 고려한 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 다만, 높은 인수 금액 발생 가능성을 고려할 때, 입찰 참여 시에는 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.