나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13652 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 478-14 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "효문고등학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽돌조 슬래브지붕 3층 건 내 제1층 제1호로서, 외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감 창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 제1층 제1호(현관문표시:101호)로서, 다세대주택으로 이용중임. < 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 장방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등에 의하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13652 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 478-14 1층1호

* 건물구조: 철근콘크리트조 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제1층 제1호

* 토지면적: 19.92㎡ (약 6.03 평)

* 건물면적: 31.48㎡ (약 9.53 평)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 140,000,000 원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 금정새마을금고

* 건축물 사용승인일: 1991년 12월 12일

1.1. 입지조건

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* 위치: 본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "효문고등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2025년 03월 20일 접수된 금정새마을금고의 가압류 (갑5) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 미기재)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (이명순)

* 보증금: 60,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자 / 확정일자: 2024년 04월 15일

* 배당신고일자: 2025년 12월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 인수되는 보증금은 0원입니다. 금액이 미상인 경우는 아니지만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다. (임대관계는 미상으로 기재됨)

* 등기부채권 총액: 185,227,990 원 (말소기준권리인 가압류 및 이후 등기 내용 기준)

1.3. 상권분석

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* 건물 노후도: 1991년 건축물로 약 33년 경과된 건물입니다.

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축되었거나 더 오래된 다세대주택 1층 매물의 경우, 2026년 7월 초 기준 31.48㎡(약 9.53평) 면적 기준으로 평당 약 132만 원 ~ 138만 원 수준의 시세를 보입니다. 감정가는 1억 4천만 원으로, 평당 약 1469만 원 수준입니다. 최근 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 본건 북측에 효문고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 단독, 다세대, 연립주택 등이 혼재된 주거지역으로 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 보증금 6천만 원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 명도 시 발생할 수 있는 갈등이나 추가적인 법적 절차 진행 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후: 1991년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용계획: 일부 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (외국인 등, 아파트 용도 한정 등)

1.6. 종합 의견

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본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택 1층 전부입니다. 학군 및 교통 등 기본적인 입지 조건은 보통 수준이며, 건물은 1991년 준공으로 노후도가 있습니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이며, 인수되는 보증금은 0원이지만 명도 관련 리스크를 철저히 검토해야 합니다. 최근 유사 거래 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 입지: 서울 도봉구 내 주거 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 잠재 가치: 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인 문제를 명확히 해결한다면 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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최근 유사 면적 및 층수의 거래 사례, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 약 138,000,000 원 선으로 예상됩니다. 이는 감정가(140,000,000원) 대비 약 1.4% 낮은 금액이며, 최근 실거래가 수준을 반영한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.