나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104429 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 5층510호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동행 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "관악우체국" 북서측에 위치하며, 본건 인근은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(신림역)과의 거리 등을 고려할 때 제반교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 10층 건물 내 제5층 제510호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등이며,

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 및 난방설비 등 기본적인 설비가 구비되어 있음. 소화전설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2024-04-11), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104429 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1421-1 신림큐브 5층510호

용도: 도시형생활주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 4.41㎡ (약 1.33평)

건물면적: 12.96㎡ (약 3.92평)

건물주요정보: 건축물대장 상 '신림큐브'는 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층 지상 10층 건물로, 본건은 5층 510호임. 사용승인일은 2015년 4월 22일임.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 위OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "관악우체국" 북서측에 위치하며, 인근은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황:

본건 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 신림역과의 접근성을 고려할 때 제반 교통 환경은 양호한 편임.

인접 도로상태:

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

주변 환경:

본건 인근의 건축물대장 정보를 볼 때, 인근 건물(신림동 1421-29)에는 업무시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 포함되어 있으나, 본 물건(신림동 1421-1)의 직접적인 주변에서 잠재적인 혐오시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 순위 4번 주택임차권(위성규, 141,000,000원)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

* 임차인: R

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-11-07

대항력: 없음

* 임차인: 위 (1차)

보증금: 135,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-22

확정일자: 2020-05-25

대항력: 있음

* 임차인: 위 (2차, 보증금 증액분)

보증금: 141,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-22

확정일자: 2022-05-26

대항력: 있음

권리분석 요약:

본 물건은 대항력 있는 임차인(위성규)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 141,000,000원은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높음. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 점을 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

주변 시세:

본건과 인접한 지역의 최근 다세대 주택 매매 사례들을 분석한 결과, 2026년 7월 거래된 30.92㎡ 면적의 제일빌라(1991년식)는 18,500만원에, 29.56㎡ 면적의 드림하우스(2015년식)는 32,000만원에, 45.37㎡ 면적의 어반팰리스(2018년식)는 39,000만원에 거래됨.

본건은 12.96㎡(약 3.92평)의 도시형생활주택으로, 위 거래 사례들은 면적 및 건축 연도가 상이하므로 직접적인 비교는 어려우나, 주변 시세는 평당 약 600만원 ~ 1080만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있음.

본건의 감정가(136,000,000원)는 12.96㎡ 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

5. 생활정보

편의시설:

인근 관악우체국, 신림역 상권 이용이 용이함.

주거환경:

단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임.

건물 시설:

건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 위생·급배수, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 위성규의 보증금 141,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성임. 이는 감정가를 초과하는 금액으로, 최악의 경우 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 함.

작은 면적의 한계:

전용면적 12.96㎡의 협소한 면적은 실거주 시 주거 만족도가 낮을 수 있으며, 향후 임대 또는 매각 시 수요층이 제한될 수 있음.

토지이용규제:

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)의 매수자에게는 거래 제한이 따를 수 있음.

공동담보 물건:

'공동담보' 물건이라는 특수사항은 해당 채무가 다른 부동산과 연계되어 있을 가능성을 시사하며, 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 신림역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 도시형생활주택으로서의 잠재력을 가지고 있음.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 141,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자 시 상당한 주의가 요구되는 물건임.

만약 해당 임차보증금을 인수하게 된다면, 실질적인 취득 비용이 감정가를 훨씬 상회하게 되므로 면밀한 권리분석과 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

양호한 교통 환경: 신림역과의 접근성이 좋아 임대 수요 확보에 유리할 수 있음.

소형 면적의 활용성: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재함.

시세 차익 잠재력: 지역 개발 계획이나 시장 상황 변화에 따라 시세 상승 가능성을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차보증금(141,000,000원)을 최우선으로 고려해야 합니다.

본 건의 감정가는 136,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 감정가를 초과합니다.

따라서, 안전한 투자를 위해서는 인수해야 할 임차보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

추정 시세인 116,640,000원 (12.96㎡ * 900만원/㎡)에서 인수해야 할 보증금을 고려하면, 실질적인 매수 희망 가격은 매우 낮아집니다.

대항력 있는 임차인의 인수 위험이 크므로, 보수적인 관점에서 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.