나이스옥션 법원경매 창원 2025타경834 [1] 경상남도 김해시 생림면 생철리 208-9 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원감정 · 평가일 2025.12.17

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 생림면 생철리 소재 '생림중학교' 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상태 완경사 지대 내 사다리형의 토지로서, '공업용 건부지'로 이용 중임. 나. 인접 도로상태 본건 남서측으로 폭 약 6~7m의 도로에 접하며, 지적도상 북서측으로 폭 약 15m의 도로에 접하고 있으나 현황 고저의 차이로 접근이 불가능함. 다. 토지이용계획 및 제한상태 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(084 생림 생철4구역), 성장관리계획구역 (2023-04-06)(84_생림면_생철4구역_산업형), 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>. 라. 제시목록 외의 물건 본건 토지 지상에 제시외 건물 < 일련번호 (ㄱ)~(ㄷ') >이 소재함.

건물의 구조 및 현상

가. 건물의 구조 (1) 일련번호 2 : 공장부분 철골조 샌드위치판넬지붕 3층 건으로서, 벽 체 : 판넬잇기 등 주기둥 : H-Beam(450×200mm) 높 이 : 10.5m 바 닥 : 콘크리트마감 창 호 : 샷시 창호임 (2) 일련번호 2 : 탈의실 및 기숙사 부분 철골조 슬라브지붕 3층 건으로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽지 마감 등 창 호 : 샷시 창호임 (3) 일련번호 2-1 알씨조 스라브지붕 단층 건으로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시 창호임 나. 이용상태 (1) 일련번호 2 : '공장 및 기숙사 등'으로 이용 중임. (2) 일련번호 2-1 : '사무실'로 이용 중임. 다. 설비내역 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 목제품 생산에 필요한 제반 기계 및 설비 등으로서 현상 및 관리상태는 보통시 되며, 기준시점 현재 미가동 중인 것으로 조사되었으니, 경매진행시 정상가동 여부 등을 재확인하시기 바람. 귀 제시목록중 기계기구 <일련번호 (5), (14), (19)~(22)>의 경우 현장조사시 소재불명 상태인 바, 경매진행시 소재여부 등을 재확인하시기 바람.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

. 임대관계 : 미상임. . 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계및기구 포함(4축 자동엠보싱 가공기 외 5점은 소재불명으로 평가 및 매각 제외(감정평가서 참조)). 기계기구는 가동중단된 상태로서 정상작동 여부 불분명함. 일반건축물대장상 위반건축물표시(무단증축, 건축법 제11조위반)되어 있음(이행강제금 부과대상에 해당할 수 있는 바, 관할관청에 별도 확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경834 (1)

소재지: 경상남도 김해시 생림면 생철리 208-9

용도: 공장

감정가: 4,449,853,560원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화신목재주식회사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5736.00㎡ (약 1735.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1626.32㎡ (약 491.96평)

건물 제시외 면적: 1401.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 건물 상세 정보

구조: 철골조 샌드위치판넬지붕 3층 건 (공장), 철골조 슬라브지붕 3층 건 (탈의실/기숙사), 알씨조 스라브지붕 단층 건 (사무실)

주요 용도: 공장, 사무실, 탈의실, 기숙사 등

특이사항: 일반건축물대장상 위반건축물(무단증축, 건축법 제11조 위반) 등재. 이행강제금 부과 대상에 해당할 수 있어 관할 관청 확인 필요.

1.4. 기계 및 기구

공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구 포함.

단, 4축 자동 엠보싱 가공기 외 5점은 소재 불명으로 평가 및 매각 제외됨.

현재 가동 중단 상태이며, 정상 작동 여부 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 생림면 생철리 소재 '생림중학교' 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황

완경사 지대 내 사다리형의 토지로, '공업용 건부지'로 이용 중입니다.

남서측으로 폭 약 6~7m의 도로에 접하며, 지적도상 북서측으로 폭 약 15m 도로에 접하나 현황 고저 차이로 접근이 불가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(400m, 800m), 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 생림중학교가 위치하고 있습니다.

김해시는 과거 산골짜기 공장 유치로 인한 난개발 문제가 있었으며, 생림면에도 다수의 공장이 위치해 있습니다.

최근 생림면 일부 지역(봉림마을, 학산마을)은 기후변화 취약계층 보호를 위한 '기후안심마을' 사업 대상지로 선정되었습니다. 이는 해당 지역의 주거 환경 개선 노력이 진행되고 있음을 시사합니다.

2026년 1월, 생림면 생철리 인근에서 공장 화재가 산불로 확산된 사례가 있습니다. 이는 공장 밀집 지역의 화재 안전 관리에 대한 주의를 요합니다.

다만, 검색 결과 본건 소재지(생철리 208-9) 인근에 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 위험물 저장 시설 등)이 명확하게 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(을17)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 대상 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바 없으나, '지상권개요' 항목에 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 오건호

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-08-08

* 대항력: 있음

* 비고:

제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 해당 임차인의 보증금 5,000,000원 및 차임 등은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 정확한 대항력 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 반드시 별도로 확인하시기 바랍니다.

3.4. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 4,972,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 4,972,000,000원

주요 권리사항:

- 소유권 이전 (주식회사 창일)

- 신탁재산 귀속 (주식회사 창일)

- 근저당권 (중소기업은행, 3,500,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권 (화신목재주식회사, 500,000,000원)

- 가압류 (기술보증기금, 972,000,000원)

- 임의경매 개시결정 (화신목재주식회사, 545,872,448원)

- 임의경매 개시결정 (중소기업은행, 2026타경10007)

- 근저당권 일부 이전 (기술보증기금)

4. 상권분석

본 물건은 중소규모 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대에 위치하고 있으며, 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

지역적으로는 과거 산지 개발을 통한 공장 입지가 많았던 지역으로, 김해시는 경사도 규제 완화 등 공장 유치 관련 정책 변화 논의가 있어 왔습니다.

본 물건이 속한 생림면은 김해시의 다른 지역들과 함께 산업단지 조성 및 개별 입지 공장 밀집 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본건은 공장지대에 위치하여 주거 편의시설보다는 산업 활동에 초점이 맞춰진 지역입니다.

가장 가까운 교육 시설로는 생림중학교가 있습니다.

주변의 생활 편의시설 및 대중교통 이용에 대한 자세한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 일반건축물대장상 무단증축, 건축법 제11조 위반 사실이 기재되어 있어 이행강제금 부과 등 행정적 제재 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 관할 관청에 반드시 확인이 필요합니다.

* 기계/기구 상태: 포함된 기계/기구가 현재 가동 중단 상태이며 정상 작동 여부가 불분명합니다. 또한 일부 기계/기구는 소재 불명으로 매각에서 제외되었으며, 이는 자산 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 오건호 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 실제로는 임차인의 보증금 500만원 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 협상 및 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 공동담보 등 다수의 권리관계가 설정되어 있어 권리 분석 및 명도 과정에서 복잡성이 예상됩니다.

* 토지 접근성: 남서측 도로에 접해있으나, 북서측으로 지적도상 도로가 있으나 현황상 접근이 불가능한 점은 물류 이동 등 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등에 해당되어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 생림면에 위치한 공장용 부동산입니다. 감정가는 약 44.5억원이며, 토지 및 건물 면적이 상당한 규모입니다. 주변은 공장지대로 형성되어 있으며, 공장 운영에 필요한 기계/기구 일부가 포함되어 있습니다.

다만, 위반건축물 등재, 기계/기구의 불확실한 상태, 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물 관련 이행강제금 부과 가능성과 임차인 관련 문제는 입찰 전 반드시 면밀히 확인해야 할 사항입니다. 복잡한 권리관계 또한 고려해야 할 요소입니다.

투자를 고려하신다면, 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 이에 대한 추가적인 조사와 비용 산정을 기반으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 및 건물 면적을 활용한 공장 또는 물류창고 부지로서의 잠재력.

* 김해시의 산업 활동 중심지에 위치하여 관련 산업과의 연계성 기대.

* (추가적인 시세 조사 및 지역 산업 동향 분석을 통해 투자 가치 재평가 필요)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다. 본건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있습니다.

따라서 예상 입찰가를 산정할 때에는 감정가, 권리분석 상의 인수 여부, 임차인 관련 예상 비용, 위반건축물 시정 비용, 기계/기구의 가치 하락분, 명도 관련 비용, 향후 공장 활용 시의 시장 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 현장 조사, 주변 시세 조사, 유사 물건의 낙찰 사례 분석, 그리고 명도 및 하자 보수에 소요될 예상 비용에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 따라서 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.