나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514299 [1] 인천광역시 서구 검암동 658-2 돌체 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울초등학교' 남동측 인근에 위치함 ○ 주위환경 다세대주택 중심지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 당하이마트(도보 35분) 등 -교육시설: 인천간재울 초등학교(도보3분) 등 -공원시설: 과기공원(도보 1분 거리) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 가능함 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 간선도로(승학로)변에 버스정류장 소재함 -전철: 북동측 인근에 검바위역(도보4분) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호로서 ○외부마감: 드라이비트 미장스톤 및 벽돌타일 마감 ○내부마감: 벽지, 타일 등 마감 ○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수 및 급탕설비, 위생설비, 도시가스설비 등

토지의 형상 및 이용상태

○ 사다리 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 서측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주차:12대 ○ 주택임차권: 보증금(164,000,000원),점유개시일(2022.05.18)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514299 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 658-2 돌체 2층203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 25.77㎡ (약 7.8평)

* 건물면적: 39.60㎡ (약 12.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역 (2025.8.26~2026.8.25, 외국인 주택용도 취득 제한), HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 해당사항 없음 (제공된 정보 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 검암동 '간재울초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 다세대주택이 밀집한 주거지대로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교육시설: 인천간재울 초등학교가 도보 3분 거리에 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 공원시설: 과기공원이 도보 1분 거리에 위치하여 산책 등 여가 활동에 용이합니다.

* 편의시설: 당하이마트 등 일부 편의시설 접근이 가능합니다 (도보 35분).

* 교통상황:

* 차량 접근성: 가능함

* 대중교통: 양호함

* 버스: 인근 간선도로(승학로)변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철: 검바위역이 북동측 인근에 위치하며 도보 4분 거리에 있어 교통이 편리합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 갑6 압류(국민건강보험공단)이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권이전 (김선아, 2021-01-29)

* 주택임차권 (윤 , 2024-06-20 접수, 2021-01-29 등기말소예정, 보증금 164,000,000원)

* 해당 임차인(윤 )은 전입일자 2022-05-18, 확정일자 2022-04-27로, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

* 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나 등기상 '말소' 처리되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 소유권이전 (이동섭, 2022-06-20, 매매)

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-08-25) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-28 접수, 2025타경514299)

* 등기부채권 총액: 164,000,000원

* 인수되는 보증금: 0원 (임차권이 말소 예정이며 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천광역시 서구 검암동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 초등학교, 공원 등이 인접하여 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 여건이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리하며, 이는 해당 지역의 주거 선호도를 높이는 요인으로 작용합니다.

* 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대 주택들이 꾸준히 거래되고 있으며, 이는 지역 내 부동산 시장의 활성도를 보여줍니다. (2026년 1월 거래 사례 확인)

1.4. 생활정보

* 교육: 인천간재울 초등학교 (도보 3분), 인근에 다수의 교육시설 접근 용이

* 교통: 검바위역 (도보 4분), 간선도로 버스 정류장 (인접)

* 편의: 과기공원 (도보 1분), 당하이마트 (도보 35분) 등

* 주차: 건물 내 12대 주차 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) 이는 외국인 매수자에게는 취득 제한이 될 수 있습니다. 현재 시점(2026년 7월)에서는 허가 기간 내에 해당됩니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있어, 실제 낙찰 후 인수 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 실제 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 등기된 임차인은 말소 예정이나, 실제 점유자와의 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 기타 규제: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등 관련 법규 준수 필요.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 및 역세권 접근성이 우수하여 주거 편의성이 높습니다.

* 건물 상태 및 주변 환경 또한 주거 용도로 적합합니다.

* 등기부상 주요 권리인 임차권은 대항력이 없고 말소 예정이므로 인수 부담이 없습니다. 이는 낙찰자에게 매우 유리한 조건입니다.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내에 있다는 점과 HUG 관련 조건 변경 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 전반적으로 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 긍정적인 평가를 할 수 있으나, 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 간재울초등학교 및 검바위역 인근으로 편리한 주거 환경 제공

* 안정적인 주거 수요: 다세대 주택 밀집 지역으로 꾸준한 수요 기대

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차권 말소 예정으로 추가 인수 비용 없음

* 편리한 교통망: 도보 이용 가능한 지하철역 및 버스 정류장

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 물건의 거래가는 면적 및 층수 등에 따라 약 9,300만원에서 18,300만원 사이에 분포하고 있습니다.

* 본 물건의 전용면적 39.60㎡ (약 12.0평)를 고려할 때, 유사 면적의 거래 사례(30.72㎡, 9,300만원)를 기준으로 산정하면 약 119,850,000원 (39.60㎡ * (9,300만원 / 30.72㎡)) 수준입니다.

* 또한, 평균적인 제곱미터당 가격 (약 2,798원/㎡)을 적용하면 약 110,790,800원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 140,000,000원이나, 실제 시장가 및 최근 거래 사례를 감안할 때, 본 물건의 적정 가치는 약 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 권리 인수 부담이 없고, 입지 조건이 양호한 점을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원으로 제안합니다.

* 단, 토지거래허가구역 조건, HUG 관련 변동 사항 및 최종적인 현장 조사를 통해 입찰가를 재조정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.