나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53822 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 682-10 삼성리츠빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만안 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다 세대주택, 단독주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층 302호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감. 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 소로3류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안산부곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정 비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연 립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.04.24일 수원지방법원 안산지원의 임차권등기명령(2023카임 50211)으로 2023.05.26일자로 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

`주택도시보증공사(임차인:정민철)`로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다.`는 내용의 `확약서`가 2026.04.21.제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53822 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 682-10 삼성리츠빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

토지면적: 38.07㎡ (약 11.51평)

토지지분: 38.0651㎡ (약 11.51평)

건물면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

건물지분: 71.64㎡ (약 21.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2007년 (사용승인일 기준)

건물명: 삼성리츠빌

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있습니다.

주변 시설

주변 지역은 주거 시설과 상업 시설이 혼재된 일반적인 택지 지역으로, 제공된 정보와 일반적인 지역 분석으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2015년 11월 27일 접수된 국민건강보험공단의 압류가 말소기준권리입니다. 이는 경매로 인해 소멸되는 권리의 기준이 됩니다. (등기부채권 총액: 177,676,776원)

인수되는 권리

본건은 임차인의 대항력 포기 및 HUG 인수조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수하는 임차보증금이 없습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황

* 주택도시보증공사 (임차인: 정민철)

보증금: 157,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 29일

확정일자: 2021년 3월 16일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(임차인: 정민철)로부터 임대차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 2026년 4월 21일 제출되었습니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 2007년 11월 12일

* 주택임차권 (정민철): 2023년 5월 26일 등기 (권리금액 157,000,000원, 말소예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025년 11월 26일 등기 (말소기준권리)

* 기타 다수의 압류, 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 또한, 대중교통 이용이 용이하여 직주근접성이 요구되는 수요층에게 적합한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의시설

주변에 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 편의시설 목록은 현장 방문 또는 지도 서비스 확인 필요)

교육시설

"부곡초등학교"가 남측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정의 도보 통학이 편리합니다.

의료시설

본건 주변의 구체적인 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 택지 지역으로서 기본적인 의료 서비스 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 정보는 현장 방문 또는 지도 서비스 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 확약서 내용

주택도시보증공사(임차인: 정민철)가 제출한 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하고 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 대항력 있는 권리를 인수하지 않아도 됨을 의미하나, HUG의 인수 조건 변경으로 인한 절차상의 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

건물 노후도

2007년 건축물로, 신축 건물 대비 내부 시설의 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(안산부곡초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등) 등에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 부곡초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 나쁘지 않으며, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리분석상 가장 큰 특징은 HUG의 인수조건 변경과 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점입니다. 또한, 말소기준권리가 HUG 채권이므로 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 건물 연식, 복잡한 토지이용계획, 그리고 HUG 관련 변수 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 및 인수 부담 없음: 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험이 없습니다.

* 안정적인 주거 지역 입지: 부곡초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 강제경매 물건으로, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 187,000,000원

건물 면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

최근 3년간 동일 지역 다세대주택 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준)

* 호산아트 (2017년식, 53.40㎡): 166,000,000원 (약 310,800원/㎡)

* 베니스 (2016년식, 52.17㎡): 140,000,000원 (약 268,300원/㎡)

* 다정하이츠빌라 (2001년식, 59.94㎡): 128,000,000원 (약 213,500원/㎡)

분석 의견

본 물건의 감정가는 187,000,000원이며, 이는 면적(71.64㎡) 대비 약 260,900원/㎡입니다. 최근 매매 사례를 보면, 건물 연식이 비슷하거나 신축인 경우 평당가가 더 높게 형성되어 있으나, 본건의 감정가는 최근 거래된 물건들의 평균 시세와 유사한 수준으로 보입니다. 특히, 2001년식 다정하이츠빌라의 거래가 128,000,000원(약 213,500원/㎡)임을 감안할 때, 2007년식인 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이하로 입찰가를 낮추는 것은 어려울 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.