나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30530 [1] 전북특별자치도 고창군 아산면 용계리 OOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한택 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 고창군 아산면 용계리 소재 '원평마을' 내에 위치하며, 주위환경은 자연취락과 농경지, 임야 등이 주를 이루는 농촌지역입니다.

교통상황

대상토지까지 인접지를 통하여 차량접근 가능하고, 인근에 지방도와 버스 승강장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 조사일 현재 '대(단독주택)'로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적도상 동측으로 폭 약 2미터의 도로에 접하나, 현황 폐도로 상태이며 인접 의뢰외 토지(용계리 416외)를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)은 계획관리지역(2015-03-13), 가축사육제한구역(2023-05-30)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가)는 벽돌구조 기타지붕 단층로서, 외 벽 : 연와벽돌 치장쌓기 및 방부목붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

2-가)는 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 유류보일러에 의한 난방설비, 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : --

물건 비고

일괄매각, 지적도상 동측 도로에 접하나 현황 폐도로 상태이며 인접 의뢰외 토지(용계리 416외)를 통하여 접근함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30530 (1)

소재지: 전북특별자치도 고창군 아산면 용계리 415

용도: 단독주택

감정가: 124,741,200원

토지면적: 572.00㎡ (약 173.04평)

건물면적: 99.72㎡ (약 30.16평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선운산농업협동조합 (등기부상 근저당권자)

1.1. 입지조건

대상토지는 전북특별자치도 고창군 아산면 용계리 '원평마을' 내에 위치합니다.

주변 환경은 자연취락, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

차량 접근은 인접지를 통해 가능하며, 인근에 지방도와 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

지적도상으로는 토지 동측으로 폭 약 2미터의 도로에 접하나, 현황상으로는 폐도로 상태로 인접 토지(용계리 416외)를 통하여 접근해야 합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2015년 4월 28일 접수된 선운산농업협동조합의 근저당권(채권최고액 100,000,000원)입니다.

경매개시결정은 2025년 11월 27일 선운산(채권액 40,203,095원)에 의해 접수되었습니다.

이 외에 광산김씨송암공재희파종중의 공유자전원의지분전부이전(1995년 6월 30일) 및 조병임에게 소유권이전(2014년 12월 23일) 내역이 있습니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. (물건명세서 참고)

토지 및 건물 등기부상 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건이 소재한 고창군 아산면 용계리는 전형적인 농촌 지역으로, 상업 시설보다는 농업 활동과 관련된 시설이 주를 이룹니다.

인근에 대규모 상업지구나 상권이 발달한 지역은 아니나, 고창군청 소재지인 고창읍까지는 차량으로 이동이 가능하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

운곡람사르습지 등 자연 생태 관광지가 인근에 위치하고 있어, 친환경 숙박 단지 '에코촌'이 조성되는 등 생태 관광 관련 개발이 진행되고 있습니다. 이는 향후 지역 경제 활성화 및 연계 관광 상품 개발 가능성을 시사합니다.

인근 부동산 중개업소 정보를 고려할 때, 고창군 일대의 부동산 거래는 주로 전원주택, 농지, 토지 등이 주를 이루고 있으며, 개별적인 단독주택 매물은 많지 않은 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 지방도를 통해 차량 접근이 가능하며, 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 의료: 고창종합병원이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 교육: 인근에 학교 및 버스 승강장이 소재하나, 구체적인 학교 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 대규모 쇼핑 시설 등은 인근에 없으나, 기본적인 생활 편의시설은 고창읍 등 인근 지역에서 이용 가능합니다. 고창고인돌 휴게소 등 편의 시설 정보가 일부 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 진입로 문제: 지적도상 도로가 있으나 현황상 폐도로이며, 인접 토지(용계리 416외)를 통해 접근해야 하는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 진입로 확보를 위한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. (맹지 탈출 및 통행권 확보 관련 판례 참조)

* 임대 관계 미상: 건물 임대 관계가 미상으로, 인도 시 임차인이 존재할 경우 명도 저항 발생 가능성이 있습니다. (다만, 현재까지 파악된 권리관계상 인수되는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)

* 건물 노후화: 건물에 대한 구체적인 노후도 정보는 제공되지 않았으나, 단독주택의 경우 신축이 아닌 이상 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. (폐가 경매 사례 분석 시 건물의 상태가 중요한 요소로 작용합니다.)

1.6. 투자 포인트

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하므로, 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 고려할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 주거지: 자연 속에서의 단독주택 거주를 희망하는 수요층에게는 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

* 생태관광지 인접: 고창 운곡 람사르습지 등 인근의 자연 생태 자원은 향후 지역 개발 및 관광 활성화와 연계될 잠재력이 있습니다.

* 저평가 가능성: 폐도로 상태의 진입로 문제로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (진입로 문제 해결 시 가치 상승 기대)

1.7. 종합 의견

본 물건은 고창군 아산면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 약 1억 2천 4백만원 수준이며, 토지 약 173평, 건물 약 30평으로 구성되어 있습니다. 권리 관계는 비교적 깨끗하여 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 많으나, 가장 큰 쟁점은 토지 진입로가 폐도로라는 점입니다. 이로 인해 향후 건축 및 토지 활용에 제약이 따를 수 있으며, 통행로 확보를 위한 추가적인 노력과 비용이 필요할 수 있습니다. 주변은 자연 친화적인 환경이며, 람사르습지 등 생태 관광 자원이 있어 장기적인 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 폐도로 상태인 진입로 문제 해결 가능성 및 이에 소요되는 비용, 주변 유사 단독주택의 실거래가, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

단, 현재 감정가(124,741,200원)와 근저당권 채권최고액(100,000,000원)을 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준으로 형성될 수 있습니다.

진입로 문제를 해결하여 건축이 가능하다는 전제 하에, 감정가를 기준으로 80% 수준인 약 99,792,960원 ~ 85% 수준인 약 106,024,020원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

만약 진입로 문제가 해결되지 않거나, 향후 건축이 어렵다고 판단될 경우, 토지 자체의 활용 가치가 낮아져 낙찰가율은 더 하락할 수 있습니다.

따라서, 현장 방문을 통해 폐도로 상태를 직접 확인하고, 인접 토지 소유주와의 협의 가능성 및 통행로 확보 비용을 구체적으로 파악한 후, 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건은 특수 물건에 해당될 수 있으므로, 경매 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.