나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16141 [1] 충청남도 예산군 예산읍 주교리 OOOOO OOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 '예산중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 및 슬래브지붕 4층 건물 중 2층206호로서, (사용승인일 : 2016.09.20.) 외벽 : 대리석 및 석재 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창문 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 무인경비시스템, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 평지로서, 현황 '연립주택 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10M 내외 및 남측으로 약 8M 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #119-2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법> 임. (2) #524-203: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02-24) <교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 홍성지원 2025타경16141 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 주교리 119-2 드림빌리지 2층206호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 70.74㎡ (약 21.4평)

* 건물면적: 84.02㎡ (약 25.4평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

2.

* 본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 '예산중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 소규모 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

2.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2025-12-31

* 배당신고일자: 2026-01-05

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021-11-19 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권액 96,000,000원)입니다.

* 본 경매 개시 결정(현대제철신용협동조합, 2025-11-25 접수)은 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰과 함께 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 압류(예산세무서장) 등 기타 권리들도 말소됩니다.

* 전반적으로 권리 관계는 깨끗한 편입니다.

1.3. 상권분석

2.

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 소규모 상가 및 편의시설이 산재해 있습니다.

* 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 대형 상업 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (주변 주택가 및 근린생활시설 혼재 지역)

1.4. 생활정보

2.

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 206호 (2016년 9월 20일 사용승인)

* 내부 마감: 외벽-대리석 및 석재, 내벽-벽지 및 일부 타일, 창문-샷시

* 설비: 기본적인 위생 및 급ㆍ배수 설비, 무인경비 시스템, 도시가스 난방 설비 구비.

* 주변 학군: 예산중학교 북동측 인근 위치. (교육환경 보호구역 포함)

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 김 은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 연식이 5년차(2016년 사용승인)로, 향후 발생할 수 있는 유지보수 및 수리 비용을 고려해야 합니다.

* 해당 지역은 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구에 포함되어 있어 관련 법규 및 재해 발생 가능성을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

* 본 물건은 비교적 신축(2016년 준공)이며, 예산읍 주택가 내에 위치하여 기본적인 생활 여건이 양호합니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 낙찰 후 명도에 집중하면 됩니다.

* 최근 거래 사례와 감정가를 비교했을 때, 시세 대비 합리적인 입찰가를 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 신축급 연립주택으로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 안전성이 높습니다.

* 주거용 부동산으로서 안정적인 가치 상승을 기대할 수 있는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 110,000,000원

* 최근 거래 사례:

* 드림빌리지 (동일 단지): 2026년 4월 90,000,000원

* 드림빌리지 (동일 단지): 2026년 7월 82,000,000원

* 시세 분석: 최근 동일 단지에서 82,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에 거래가 이루어진 점을 감안할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가: 88,000,000원 ~ 93,000,000원 선에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.