나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59059 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1214 이편한세상테라스광교이스트힐 8404동 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "광교초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근으로 동유형의 연립주택, 아파트단지, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 광교역(신분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건물 중 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2017.04.04) 외벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감. 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

본건 전체는 연립주택으로 이용중입니다. ※ 자세한 이용상황은 후첨 "건물개황도 및 임대상황" 참조 바랍니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남측으로 하향완경사에 자체평탄 조성된 대체로 사다리형 토지로서, 주거용(연립주택)부지 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 이용하여 외곽 공도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 소로2류(폭 8m~10m) (2012-01-05)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주텍), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경59059 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1214 이편한세상테라스광교이스트힐 8404동 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 1,450,000,000 원

토지면적: 135.89㎡ (약 41.1 평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 113.55㎡ (약 34.3 평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변환경

본 물건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "광교초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 동유형의 연립주택, 아파트단지, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.1. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 광교역(신분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

1.1. 3.단지정보

본 물건은 "e편한세상 TERRACE 광교 East hill" 단지의 8404동 3층 303호입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 2017년 4월 4일로, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 해당합니다.

건물 구조는 철근콘크리트조이며, 외벽은 석재 및 타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

단지 내 도로를 이용하여 외부 공도와 연결됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.권리관계

말소기준권리는 2017년 6월 23일에 접수된 신한은행 근저당권(을1)입니다.

등기부등본 상 기재된 권리들(신한은행 근저당, 김은미 근저당, 웰컴저축은행 가압류, 김은미 임의경매, 동수원세무서 압류 등)은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 신청으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 3,078,630,987원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 2.임차인현황

임차인 현황 정보 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, "기타참고사항(임대관례 및 기타)"에 임대미상이라고 기재되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 여부 및 정확한 임대차 관계는 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 보증금 및 차임 등 상세 내역을 사전에 확인하지 못하면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 연립주택 부지로 이용되고 있으며, 주변에 동유형의 연립주택, 아파트 단지, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 광교신도시 내 계획된 지역에 속해 있어 정주 여건이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육시설

물건지 북동측 인근에 광교초등학교가 소재하여 학군 접근성이 좋습니다.

1.4. 2.편의시설

주상용 건물 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 광교역 인근으로 다양한 상업 및 문화시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 감정평가액과 최근 실거래가 간의 현저한 차이입니다.

감정가 1,450,000,000원 대비, 유사한 조건의 인근 연립주택 실거래가가 114,000,000원 ~ 141,800,000원 수준으로 파악되었습니다. 이는 감정가가 실제 시장가보다 약 10배 이상 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 이는 입찰 시 큰 혼란을 야기할 수 있습니다.

만약 감정가가 사실이라면, 본 물건의 시장 가치가 재평가될 필요가 있습니다. 만약 감정가에 오류가 있다면, 실제 낙찰가는 감정가보다 훨씬 낮을 수 있습니다.

임대 미상으로 인한 실제 임차인 존재 및 권리관계 불확실성 역시 잠재적 리스크입니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 2017년에 준공된 신축급 연립주택으로, 광교신도시 내 비교적 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상되어 명도가 순조롭게 진행될 경우 비교적 안전한 물건으로 볼 수 있습니다.

그러나, 감정평가액(14.5억 원)이 최근 실거래가(1.1억 ~ 1.4억 원)와 비교하여 비정상적으로 높게 책정된 점이 가장 큰 문제입니다. 이로 인해 실제 투자 가치를 판단하기 매우 어렵습니다.

만약 감정가가 실제 시장 가치와 부합한다고 가정한다면, 현재의 실거래가 정보는 왜곡되었거나 본 물건의 특수성을 반영하지 못하고 있을 가능성이 있습니다. 반대로, 실거래가가 사실이라면 감정가는 과도하게 높으며, 이는 유찰 가능성을 높이고 최저 입찰가를 신중하게 결정해야 함을 의미합니다.

임대 미상인 임차인의 존재 여부도 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자포인트

* 광교신도시 내 비교적 최근에 건축된 연립주택 (2017년 준공).

* 주변 교통 및 생활 인프라 양호.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소유권 확보에 큰 문제가 없을 것으로 예상됨.

* 만약 감정가의 오류가 크고, 실제 시장 가치가 실거래가 수준에 가깝다면, 매우 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리로 인해 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 감정가 : 1,450,000,000 원

* 최근 실거래가 (유사 조건) :

* e편한세상TERRACE광교Westhill (2017년 준공, 113.5461㎡, 3층): 141,800,000 원 (약 1.42억 원)

* 광교파크자이더테라스 (2017년 준공, 107.8255㎡, 3층): 114,000,000 원 (약 1.14억 원)

* 호반가든하임 (2011년 준공, 117.7957㎡, 1층): 119,000,000 원 (약 1.19억 원)

현재 제공된 실거래가 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 조건의 주택들은 1.1억 원에서 1.4억 원 내외에서 거래되고 있습니다. 그러나 감정가는 14.5억 원으로, 이는 시장 현실과 매우 동떨어진 수치입니다.

따라서,

1. 보수적인 접근 : 제공된 실거래가 정보를 바탕으로, 본 물건의 가치를 약 1.2억 원 ~ 1.5억 원 수준으로 평가할 수 있습니다. 만약 유찰이 거듭되어 최저 입찰가가 이 범위 내로 떨어진다면, 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

2. 감정가 재확인 : 입찰 전 반드시 해당 감정평가서의 산정 근거를 면밀히 검토하여, 감정가(14.5억 원)가 왜 그렇게 높게 책정되었는지 확인해야 합니다. 특별한 가치 상승 요인(예: 희소성, 특정 개발 호재 등)이 없다면, 감정가보다는 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위 :

현 시점에서의 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 매우 어렵습니다. 하지만, 제공된 실거래가 정보에 근거하여 120,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

감정가 14.5억 원과 실거래가 1.4억 원 사이의 괴리가 크므로, 최저 입찰가가 얼마로 시작하는지를 확인하고, 시장 가치 재평가 및 잠재적 리스크를 고려하여 본인의 투자 목표에 맞는 가격으로 입찰해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.