나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31223 [1] 경상남도 진주시 초전동 1424 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 초전동 소재 "초전초등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측, 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 일부 타인점유 부분이 소재하며, 일부는 현황 도로임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1, 2-2)-목조(조적조) 함석지붕 1층 건물(건축허가일 : 1955.04.01)로서, 외 벽 :몰탈위 페인트, 벽돌쌓기 내 벽 :벽지마감, 타일마감 바 닥 :장판지 깔기, 타일 깔기 등. 창 호 :샷시 등. 기호(2-3) 외 벽 :몰탈위 페인트 내 벽 :벽지마감, 타일마감 바 닥 :장판지 깔기, 타일 깔기 등. 창 호 :샷시 등.

이용상태

기호(2-1~2-3):주택임.

설비내역

기호(2-1~2-3):난방설비 위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재함.(건물개황도 및 사진용지 참조)

공부와의 차이

기호(2-1, 2-2) 건물은 공부상 목조 함석지붕 23.14㎡ 및 목조 스레이트지붕 20.58㎡ 이나, 개축되어 현황 목조(조적조) 함석지붕 약 66㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ‘㉠,㉡’]매각포함.
- 목록[1]토지 일부는 현황 도로 및 타인점유 부분으로서 이를 감안하여 평가함.
- 목록[2]감정서상 기호(2-1,2-2) 건물은 공부상 ‘목조 함석지붕 23.14㎡ 및 목조 스레이트지붕 20.58㎡’이나, 개축되어 현황 ‘목조(조적조)함석지붕 약 66㎡’으로 현황 기준으로 평가함.
- 목록[2]감정서상 기호(2-3)건물은 공부상 ‘스레이트지붕’이나 현황 ‘함석지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경31223 (1)

소재지: 경상남도 진주시 초전동 1424

용도: 단독주택

감정가: 238,307,900원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 진주동부농업협동조합 (등기부상 근저당권자이자 임의경매 신청인으로 추정)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 273.00㎡ (약 82.58평)

건물 면적: 90.58㎡ (약 27.39평)

건물 제시외 면적: 9.64㎡ (약 2.92평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 100.22㎡ (약 30.31평)

1.3. 감정가

총 감정가: 238,307,900원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 토지는 경상남도 진주시 초전동 소재 "초전초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 8월 13일 접수된 진주동부농업협동조합의 근저당권(144,000,000원)입니다.

이후 접수된 소유권 이전(강용순 -> 안미희외 2명 상속), 압류(진주시), 임의경매(진주동부농업협동조합) 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸되므로, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 문구가 있으나, 해당 물건의 등기부에는 지상권에 대한 기재가 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건이 위치한 초전동은 주거 지역으로, 인근에 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

초전초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 조사

검색 결과, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리 시설 등 혐오시설이 밀집해 있다는 정보가 확인되었습니다.

또한, 초전동 진주장례식장 인근 도로변에 생활폐기물과 폐가구 등이 방치된 사례가 있다는 보도가 있습니다.

대상 부동산(초전동 1424)의 직접적인 인근에 이러한 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 지역 내 혐오시설의 존재는 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 일부 토지는 현황상 도로로 이용 중이며, 타인 점유 부분이 소재하여 실제 이용 가능한 면적이 감정평가서상 면적보다 적을 수 있습니다.

* 토지 모양이 부정형으로 되어 있습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 건축 연도가 1955년으로 매우 노후화되어 있어, 대규모 수리 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

* 공부상 건물 면적과 현황 면적이 상이하며, 개축된 부분이 있습니다.

* 제시외 건물(9.64㎡)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 관리 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 초전동에 위치한 단독주택으로, 초전초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

주택의 건축 연도가 1955년으로 매우 오래되었으며, 토지의 일부가 도로 및 타인 점유로 사용되고 있다는 점은 재건축 또는 대규모 리모델링을 고려해야 하는 주요 요인입니다.

그러나 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 없어 보입니다.

인근의 신축 다세대주택의 매매 사례(2025년-2026년, 약 2억 3천만 원 ~ 2억 8천만 원)는 해당 지역의 전반적인 시세 흐름을 보여주지만, 본 물건의 노후도와 토지 이용 현황을 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다.

안정적인 권리 관계와 입지를 바탕으로, 리모델링 또는 재건축을 염두에 둔다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 초전동이라는 입지적 장점.

* 초전초등학교 인접 등 교육 환경 및 생활 편의 시설 접근성.

* 토지 면적(273㎡)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성.

* 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 권리관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

감정가: 238,307,900원

주변 신축 다세대주택 매매 사례(2025-2026년): 약 231,780,000원 ~ 280,000,000원

본 물건은 건축 연도가 1955년으로 매우 노후되었고, 토지의 일부가 현황 도로 및 타인 점유로 사용되는 등의 잠재적 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다.

따라서 감정가(238,307,900원)를 기준으로, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 약 80~90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 215,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

투자자는 건물 상태 및 토지 이용 현황에 대한 면밀한 추가 확인 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.