나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12718 [1] 충청남도 아산시 선장면 궁평리 182-1 창고용지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 아산시 선장면 궁평리 소재 "궁평3리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 공장이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상 및 대상토지 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시됩니다.

형태 및 이용상태

각 토지 부정형으로 자체지반 대체로 평탄하나 기호 2토지는 완만한 경사지이며, 기호 1은 창고용나지, 기호2는 도로 등, 기호 3은 휴경지입니다.

인접 도로상태

기호1토지는 남측으로 폭 4m 내외의 아스콘 포장도로(기호 2)를 통하여 진출입하며 기호3은 지적도상 맹지이나 인접필지를 통하여 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역,가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 2: 계획관리지역,가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법> 기호 3: 생산관리지역,가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체600)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

대상토지상의 일부 수목과 바닥기초공사부분은 일반적인 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

기호 2토지는 공부상지목은 '임야'이나 '현황 도로 등'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각 목록2:공부상 지목은 임야이나 현황은 도로 등 이용중
목록3:지적도상 맹지, 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12718 (1)

소재지: 충청남도 아산시 선장면 궁평리 182-1

용도: 창고용지

감정가: 2,169,924,000원

토지면적: 10256.00㎡ (약 3102.14평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OOOOOOO (오산신용협동조합)

2. 입지조건

대상물건은 충청남도 아산시 선장면 궁평리 소재 "궁평3리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 공장이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

대상 토지 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

각 토지는 부정형이며 자체 지반은 대체로 평탄하나, 기호 2 토지는 완만한 경사지입니다.

기호 1 토지는 남측으로 폭 4m 내외의 아스콘 포장도로(기호 2)를 통하여 진출입이 가능합니다.

기호 1 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역이며, 기호 2 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지입니다. 기호 3 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역입니다.

대상 토지상의 일부 수목과 바닥 기초공사 부분은 일반적인 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을30 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-05-19)

매각으로 인해 인수하는 권리는 없습니다. 등기부 요약상 모든 을구 권리(근저당, 지상권)와 갑구 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소될 예정입니다.

임차인 현황: 인수할 임차 보증금이 없으며, 임차인에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

토지 등기부 요약:

소유권 이전 기록이 다수 존재하며, 가장 최근 소유권 이전은 2016년 강제 경매로 인한 매각입니다.

등기부상 채권 총액은 1,680,000,000원입니다.

4. 상권분석

주위 환경은 농경지와 공장이 혼재되어 있어, 관련 업종의 입지에 적합한 지역으로 판단됩니다.

차량 접근성이 양호하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 물류 이동 및 직원 출퇴근에 유리한 입지입니다.

토지는 현재 창고용 나지(기호1), 도로 등(기호2, 공부상 임야), 휴경지(기호3) 등으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

대상 물건은 농경지 및 공장 지역에 위치하여, 주거 편의시설이나 상업 시설 등은 제한적일 수 있습니다.

인근 궁평3리 마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용하여 아산 시내 등 외곽으로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

주변에 가축사육제한구역이 다수 지정되어 있으나, 별도로 명시된 혐오 시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

목록 2 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '도로 등'으로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 개발 시 소유권 또는 이용과 관련된 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

목록 3 토지는 지적도상 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 되지 않으므로, 매수자의 농지 취득 자격 확인 및 관련 절차 이행이 반드시 필요합니다.

목록 2 토지는 준보전산지로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 산지전용허가 등 추가적인 인허가 절차가 필요할 수 있습니다.

토지 형태가 부정형이며, 기호 2 토지는 완만한 경사지이므로 토지 활용 계획 시 이러한 지형적 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 선장면 궁평리에 위치한 넓은 토지(10256㎡)로, 현재 창고용지, 도로, 휴경지 등 다양한 형태로 이용되고 있습니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수하는 권리는 없는 것으로 보이며, 비교적 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

그러나 목록 2 토지의 현황과 공부상 지목 불일치, 목록 3 토지의 맹지 및 농지취득자격증명 제출 필요 등은 매수 시 반드시 확인하고 숙지해야 할 주요 리스크 요인입니다.

이러한 제약 사항들을 고려할 때, 본 물건의 가치는 실제 이용 가능 면적, 개발 규제, 그리고 매수자의 활용 능력에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 10,256㎡ (약 3,102평)의 광활한 토지는 다양한 규모의 창고, 물류 시설, 또는 기타 용도로 활용할 수 있는 큰 잠재력을 제공합니다.

계획관리지역: 토지의 상당 부분이 계획관리지역에 속해 있어, 비교적 자유로운 건축 및 개발 행위가 가능하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

양호한 접근성: 차량 접근성이 좋고 주요 도로와 버스 정류장이 인근에 위치하여 물류 이동 및 사업장 운영에 유리합니다.

지역 개발 잠재력: 아산시의 지속적인 개발과 산업 단지와의 연계 가능성을 고려할 때, 장기적인 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 여러 필지가 혼합되어 있으며, 각 필지별로 지목, 현황, 토지 이용 제한 등이 상이하여 개별적인 가치 평가가 중요합니다.

특히 목록 2와 목록 3 필지에 존재하는 이용상의 제약(현황 도로, 맹지, 농취증 필요, 준보전산지 등)은 낙찰가의 중요한 변수가 될 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 답사를 통한 실질적인 이용 가치 평가, 주변 유사 물건의 시세 조사, 그리고 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 추가적인 정보 수집 및 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.