나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23139 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 13층1313호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 범천1동주민센타 서측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티5 13층 1313호로서, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 도시철도1호선 범내골역 및 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 13층 1313호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 하부 석재붙임 등. 내 벽 : 벽지 마감 등. 창 호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 무인공동현관시스템, 기계식주차설비 및 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 유사사다리형의 토지로 공동주택·업무시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 18미터 내외 폭의 도로에, 남동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m), 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 150m), 상대보호구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23139 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 13층1313호

용도: 아파트

감정가: 1억 3,900만원

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.29평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (2025타경23139 관련)

건축물 정보:

아파트명: 대동레미안센트럴시티5

사용승인일: 2019년 11월 5일

총동수: 1개동

총세대수: 187세대

최고층: 20층

최저층: 2층

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 범천1동주민센터 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 도시철도 1호선 범내골역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 약 18미터 내외 폭의 도로, 남동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 125m, 최고높이 150m), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2019.11.29, 말소기준권리)

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 인수 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. (추가 확인 필수)

임차인 현황:

* 임차인: 서 (채권양도)

* 보증금: 3,000만원

* 차임: 42만 1천원

* 전입/확정일자: 2020년 2월 12일

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 한 것으로 보입니다.)

등기부 요약:

* 소유권 보존 (김미향외 1명, 2019-11-13)

* 우리은행 근저당권 (말소 기준, 말소)

* 주택임차권 (서정희, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 말소)

등기부채권 총액: 1억 2,600만원 (우리은행 근저당권 9,600만원, 서정희 임차권 3,000만원)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본 건이 속한 부산진구 범천동 일대는 아파트, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로, 동천을 끼고 있어 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 범천1동 주민센터가 인근에 위치해 있으며, 금융기관, 상가 등이 밀집해 있어 유동인구가 많은 상업 지역의 특성을 보입니다.

대중교통: 도시철도 1호선 범내골역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 양호합니다.

혐오시설 검색: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트명: 대동레미안센트럴시티5

주소: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 (도로명 주소: 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10)

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019년 11월 5일)

총세대수: 187세대 (총 1개동)

규모: 지하 2층, 지상 20층

전용면적 (본건): 27.38㎡ (약 8.29평)

주차: 지하주차 0대, 총 주차대수 123대 (세대당 약 0.66대)로 표기되어 있습니다. 이는 주차 공간이 다소 부족할 수 있음을 시사합니다.

관리사무소 연락처: 051-643-1632

6. 잠재적 리스크

인수 가능한 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'가 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 가치를 파악하고 인수 여부를 신중히 결정해야 합니다. 만약 지상권이 존재하고 인수해야 한다면 추가적인 금전적 부담이나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

주차 문제: 세대당 주차 가능 대수가 0.66대로, 차량을 소유한 거주자들의 주차에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등 각종 도시계획상의 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 범천동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 아파트로, 역세권(범내골역)에 가까워 교통이 편리하며 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 있어 생활 편의성이 높습니다. 감정가는 1억 3,900만원이나, 최근 시세 분석 결과(약 1억 5,200만원 추정) 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있습니다. 권리분석상 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상의 대부분 권리가 매각으로 소멸될 예정이라 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 반드시 확인이 필요한 리스크 요인입니다. 또한, 세대당 주차 가능 대수가 적어 주차 관련 불편이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2019년 준공으로 비교적 새 건물이어서 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

역세권 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 이용이 편리합니다.

시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래된 시세(약 1억 5,200만원) 대비 감정가(1억 3,900만원)가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다. (단, 인수 권리 미확인 시 주의)

일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 명도 및 소유권 이전 절차가 간결할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

최근 실거래 사례로 2025년 5월 8일, 44.1671㎡(약 13.37평) 아파트가 2억 4,500만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 면적당 시세는 약 554.7만원/㎡ 또는 약 1,832만원/평입니다.

본건 면적(27.38㎡, 약 8.29평) 적용 시 예상 시세:

약 27.38㎡ * 554.7만원/㎡ = 약 1억 5,186만원

약 8.29평 * 1832만원/평 = 약 1억 5,195만원

현 시세는 약 1억 5,200만원 내외로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

권리분석상 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시된 부분이 있어, 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 예상치 못한 추가 비용이나 제약이 발생할 수 있습니다.

주차 공간 부족 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세(약 1억 5,200만원)와 감정가(1억 3,900만원)를 고려하고, 인수되는 권리가 없다는 전제 하에 시세에 근접한 금액으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

권고 입찰가 범위: 1억 4,000만원 ~ 1억 5,000만원

(단, '지상권' 등 인수되는 권리에 대한 면밀한 조사 및 법률 자문을 거친 후 최종 입찰가를 결정하시길 강력히 권고합니다. 인수되는 권리가 확인될 경우, 해당 가치를 반영하여 입찰가를 재산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.