나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12742 [1] 충청남도 아산시 배방읍 구령리 868 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.03.04

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

충청남도 아산시 배방읍 구령리 소재 "남동 지하차도 사거리" 북측 인근 부체도로 변(邊)에 위치하며, 주위는 "시가지주변 경지정리지대"이나, '답'들 사이로 단독주택·근린생활시설· 중소규모 공장 등이 혼재(混在)함.

토지의 상황

< 교통상황 > 본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨. < 지적형태 및 지세 > '사다리' 또는 '세로장방형'의 형태이며, '평지'인 지세임. < 이용상태 > '공업용 건부지' < 접면도로 > 서측으로 '중로1류( 폭20~25m ) 남동지하차도" 구간내에 설치된 콘크리트포장 "부체(附替)도로"에 접함.( '구거'위에 콘크리트 상판(上版)을 얹어서 도로와 연결됨. ) < 토지이용계획사항 > ( 용도지역 ) '비도시지역', '생산관리지역'. ( 타법령상 제한 ) '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '접도구역'( 도로법 ).

건물의 구조 및 현상

< 건물구조 > 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물 로서, 사용승인일 : 2017. 09. 29 외벽 : 기타(복합) 판넬 등 내벽 : 판넬( HACCP설비 판넬 ) 및 페인팅 창호 : 새시창호 < 건물이용상태 > 1층 : 공장 2층 : 사무실

기계/기구의 현상

"이유식(離乳食 : 젖을 떼는 시기의 아기에게 먹이는 젖 이외의 음식. 소화가 잘 되는 죽 따의의 음식 )" 제조에 필요한 설비들로서, 관리상태는 외관(外觀)상 양호(良好)시(視)되며, 몇 달 전(前) 단전(斷電)될 때 까지는 기계기구들이 가동(稼動)되었을 것으로 추측됨. 본건 기계기구 목록 중 일부는 "소재불명( 멸실 )"임.

공작물의 현상

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기타참고사항

< 임대관계 > " 미 상 " 임. < 기타 > 공장저당법 제6조 목록에는 등재되지 않았으나, "법원 제출, '회생'을 위한 목적의 '일반거래' 감정평가서"에서 평가된 기계기구 들"에 대해서는, 참고용으로 '제시외 기계기구'로서 평가하였읍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(소재불명 및 제시외 기계기구 매각에서 제외-감정평가서참조)
- 출입이 차단되어 있고 단전,단수로 가동중단 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건정보

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사건번호: 천안지원 2025타경12742 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소벤처기업진흥공단 (추정)

1.2. 물건 개요

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소재지: 충청남도 아산시 배방읍 구령리 868

용도: 공장

감정가: 2,646,538,250원

토지면적: 2846.00㎡ (약 860.86평)

건물면적: 905.02㎡ (약 273.79평)

건물 제시외면적: 380.00㎡ (매각 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 가동중단 상태

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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본건은 충청남도 아산시 배방읍 구령리 소재 "남동 지하차도 사거리" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 "시가지주변 경지정리지대"로, '답'들 사이에 단독주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 이는 지역이 도시화와 농경지가 공존하는 복합적인 특성을 가지고 있음을 시사합니다. 검색 결과, 주변에 배방어린이집, 필드모텔, 배방장례식장 등이 위치하고 있으며, 폐철도 부지를 활용한 꽃밭 조성 등 도시 미관 개선 사업도 진행되고 있어 전반적으로 개발 및 정주 환경이 조성되고 있는 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

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본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 물건지 서측으로는 폭 20~25m의 중로1류 구간인 "남동지하차도"에 접한 콘크리트 포장 부체도로에 접해 있어, 주요 도로망으로의 연결성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

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토지는 '사다리' 또는 '세로장방형'의 형태이며, '평지'인 지세로 이용상태는 '공업용 건부지'입니다.

2.4. 토지이용계획

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용도지역은 '비도시지역' 내 '생산관리지역'으로 지정되어 있습니다. 또한, '가축사육제한구역'(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률) 및 '접도구역'(도로법)에 해당되어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 있어 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 권리 현황

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토지 등기부 요약상 말소기준권리는 2016년 8월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당(을9)이며, 건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2017년 12월 1일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당(을2)입니다. 경매개시결정은 중소벤처기업진흥공단(갑6/갑5)과 농업협동조합자산관리회사(갑7/갑6)에 의해 이루어졌습니다.

3.2. 인수되는 권리

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등기부등본 상 모든 권리(근저당, 압류 등)는 경매로 인해 말소될 예정이며, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 참고)

3.3. 임차인 현황

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임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 파악되며, 보증금 등 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 지역 특성

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본건이 위치한 배방읍 구령리는 시가지와 경지정리가 혼합된 지역으로, 주거, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재되어 있습니다. 이는 지역의 다용도적 특성을 보여주며, 공장 운영에 필요한 기본적인 인프라 접근이 가능할 수 있음을 시사합니다.

4.2. 업종 관련성

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감정평가서 요약에 따르면, 본건에 "이유식(젖을 떼는 시기의 아기에게 먹이는 음식)" 제조에 필요한 설비가 일부 포함될 가능성이 있습니다. 하지만 공장 건물 자체는 일반철골구조 판넬지붕으로, 다양한 제조업이나 물류창고 등 목적에 맞게 활용될 수 있는 유연성을 가집니다.

5. 생활정보

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5.1. 주변 편의시설

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본건 소재지 주변으로는 배방어린이집, 배방장례식장, 필드모텔 등의 시설이 확인됩니다. 또한, 배방역 인근으로는 마트, 편의시설 등이 발달해 있으며, 지역 내 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 시설이 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 운영 중단 및 시설 노후화

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현재 본건은 출입이 차단되어 있고 단전, 단수 상태로 가동이 중단된 상태입니다. 따라서 즉시 운영이 불가능하며, 장기간 가동이 중단될 경우 시설 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

6.2. 기계/기구 상태

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감정평가서에 기재된 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구는 일부 소재불명 및 제시외 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 또한, 본건 기계기구 목록 중 일부는 "소재불명(멸실)"이며, 몇 달 전 단전될 때까지 가동되었을 것으로 추측될 뿐, 현재 기계기구의 정확한 수량, 상태, 가동 여부는 불확실합니다.

6.3. 접근성 및 명도 관련

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출입이 차단되어 있어 현장 확인 및 인수인계(명도) 과정에서 어려움이 예상됩니다. 단전, 단수 상태 또한 설비 점검 및 시설 확인에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 법적 제한 사항

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토지이용계획 상 '생산관리지역'으로 지정되어 있으며, '가축사육제한구역', '접도구역'에 해당합니다. 이는 추후 건축, 증축, 용도 변경 등 토지 활용에 있어 관련 법규 검토가 필수적임을 의미합니다.

6.5. 제시외 건물

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건물 제시외면적 380.00㎡가 별도로 언급되어 있으며, 이는 매각에 포함됩니다. 다만, 건축물대장 상 전체 건물 면적(905.02㎡)과 별도로 존재하는 이 제시외 건물의 정확한 용도, 상태, 법적 지위 등은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

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본건은 충청남도 아산시 배방읍 구령리에 위치한 공장으로, 감정가는 26.4억원 수준입니다. 토지/건물 일괄 매각 대상이며, 권리관계는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 가동 중단 상태로 즉시 활용이 어렵고, 일부 기계기구의 소재 불명 및 제외, 출입 차단 등의 리스크가 존재합니다. 또한, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 토지 이용에 대한 법적 제한 사항과 제시외 건물 포함 여부 등은 향후 자산 가치 평가 및 활용 계획 수립 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

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* 아산시의 산업 및 물류 중심지로서의 잠재력: 배방읍은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 산업 시설 및 물류 접근성 측면에서 이점을 가질 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 복잡한 권리 관계 없이 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 향후 재건축, 증축, 또는 매각 등 다양한 투자 전략을 구사할 수 있습니다.

* 실질적인 공장 운영 가능성: 이유식 제조 설비가 일부 포함될 수 있으나, 건물 자체는 일반적인 공장 용도로 활용 가능하여 다양한 사업적 목적에 부합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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감정가: 2,646,538,250원

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예상 입찰가는 시장 상황, 개별 물건의 경쟁력, 투자 목적 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 본 정보는 단순 참고용으로 활용하시기 바랍니다. 통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 120% 수준에서 결정될 수 있으며, 본건의 경우 현재 운영 중단 상태, 제시외 건물, 기계기구 불확실성 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 경쟁 물건 분석 등을 통해 면밀한 입찰가 산정 전략을 수립하시기를 권고합니다. (인수 보증금은 0원이므로 고려 대상에서 제외됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.