나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13714 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 87 삼환도봉아파트 1동 9층 906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "서울북부지방법원" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 체육시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철1호선(도봉역)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 프리케스트콘크리트조 평스라브지붕, 지층,및 지상15층 건내 제9층 제906호로서, ("집합건축물대장" 상의 사용승인일은 1987,10.29) 임. 외부 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등. 내부 : -. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 아파트(후첨:"내부구조도" 참조)로 이용중임..

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 아파트단지의 일단의 토지(3핗지)는 부정형으로서, 아파트 단지 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 아파트단지의 남서측으로 도봉로180길의 아스팔트포장도로에 단지내 도로가 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 "토지이용계획확인서"상에 1.기호1토지는 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 어린이공원(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(삼환도봉아파트 재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) 이고, 2.기호2토지는 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(삼환도봉아파트 재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)이며, 3.기호3토지는 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(삼환도봉아파트 재건축)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대관계는 미상임. (2) 대상물건은 관할 도봉구청에‘건축물현황도’의 미등재로 발급이 불가 하였으며, 물건확인 및 실지 조사 시 내부확인이 여의치 않아 내부구조도는 대상물건과 유사물건 감정평가사례 및 일부 관찰 등에 의해 도시하여 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "서울북부지방법원" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 체육시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 1호선 도봉역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

단지 남서측으로 도봉로180길의 아스팔트 포장도로와 단지 내 도로가 연계되어 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

소유권은 박내원, 원홍재, 이재경을 거쳐 현재 소유자에게 이전되었습니다.

말소기준권리인 근저당은 2021년 9월 17일 애큐온저축은행이 설정한 금 600,000,000원이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 847,200,000원입니다.

* 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도로 명시된 임차인은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다. (기록상 별도 지상권은 확인되지 않음)

2.

1.3. 상권분석

* 주변 근린생활시설

단지 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본 물건은 1987년 10월 29일 사용 승인된 프리캐스트콘크리트조 평스라브 지붕의 15층 건물 중 9층 906호입니다.

외부는 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감이며, 내부는 별도 명시 사항은 없습니다. 창호는 샷시 창호 등입니다.

* 설비내역

위생설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보

아파트명: 삼환도봉아파트

주소: 서울특별시 도봉구 도봉동 87

사용승인일: 1987년 10월 29일

동수: 4동

세대수: 660세대

최고층: 15층

관리사무소 연락처: 02-955-1315

복리시설: 관리사무소, 노인정, 휴게시설, 자전거 보관소

* 주차 정보

총 주차 대수: 423대 (지상 4대, 지하 8대 기재되나, 전체 총계 423대)

2.

1.5. 잠재적 리스크

* 재건축/정비구역 관련

본 물건은 재건축구역 및 정비구역으로 지정되어 있으며, 삼환도봉아파트 재건축 사업이 추진 중입니다. 조합 설립 인가일은 2026년 2월 12일입니다.

주택법상 투기과열지구 내 재건축 사업으로, 조합 설립 인가 후 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 다만, 법령에 따른 예외 사유에 해당하거나 신청 채권자가 금융기관인 경우 등에는 조합원 자격 취득이 가능할 수 있습니다.

입찰자는 반드시 관할 구청 및 재건축 조합 등을 통해 조합원 자격 취득 가능 여부를 사전에 면밀히 조사 및 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 어린이 공원 저촉, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

또한, 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있으며 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정) 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

* 공부와의 차이

건축물 현황도 상 미등재로 인한 발급 불가 사유가 있으며, 내부 확인이 어려워 제공된 내부구조도는 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 재확인 등 유의가 필요합니다.

2.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치한 삼환도봉아파트 1동 9층 906호입니다. 아파트 재건축 정비구역으로 지정되어 있어 향후 가치 상승 잠재력이 있으나, 재건축 관련 법규 및 조합원 자격 취득 문제 등 신중한 접근이 요구됩니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 1987년 준공된 아파트로 노후도가 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 보이나, 복잡한 토지이용계획 및 제한사항, 공부와의 차이 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

2.

1.7. 투자 포인트

* 재건축 사업 추진 중으로 미래 가치 상승 기대

* 지하철 1호선 도봉역 역세권으로 교통 편리

* 아파트 단지 내 상가 및 편의시설 이용 용이

2.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본 물건의 감정가는 631,000,000원입니다.

최근 동일 면적(83.97㎡)의 매매 사례는 2026년 5월 17일에 620,000,000원에 거래되었습니다.

임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 620,000,000원에서 630,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크(재건축 조합원 자격, 공부와의 차이 등)를 고려하여, 보수적인 관점에서 625,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.