나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10582 [1] 경상남도 밀양시 초동면 신월리 432-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①,②,④~⑪은 경상남도 밀양시 초동면 신월리 소재 '자양소류지' 북서측 인근에 위치 하는 토지로서 주위는 마을취락, 농경지 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ①,②,④~⑦,⑨,⑩까지 차량접근 가능, 기호 ⑧,⑪까지 차량접근 불가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

- 기호 ① : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '답' 상태임. - 기호 ② : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 대나무 등이 자생하는 '주거나지' 상태임. - 기호 ④ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '단독주택 건부지' 상태임. - 기호 ⑤,⑥ : 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 '도로' 상태임. - 기호 ⑦ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '전' 상태임. - 기호 ⑧ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 대나무 등이 자생하는 '휴경지' 상태임. - 기호 ⑨ : 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '제시외 건물 건부지' 상태임. - 기호 ⑩ : 급경사 지세 내 부정형 토지로서 '자연림' 상태임. - 기호 ⑪ : 급경사 지세 내 부정형 토지로서 '자연림' 및 일부 '묘지' 상태임.

인접 도로상태

- 기호 ① : 본건 남서측으로 콘크리트 포장도로, 북동측으로 아스콘 포장도로 소재함. - 기호 ② : 본건 북동측으로 아스콘 포장도로 소재함. - 기호 ④ : 본건 남서측으로 아스콘 포장도로(기호 ⑤) 소재함. - 기호 ⑤,⑥ : 본건이 도로임. - 기호 ⑦ : 본건 남동측으로 아스콘 포장도로 소재함. - 기호 ⑧,⑪ : 지적도 상 맹지임. - 기호 ⑨ : 지적도 상 맹지이나 북동측으로 아스콘 포장된 현황 도로 소재함. - 기호 ⑩ : 본건 서측으로 왕복 2차로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ① 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>. - 기호 ②,⑤,⑥ 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>. - 기호 ④ 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 제한지역<수도법>. - 기호 ⑦,⑧ 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>. - 기호 ⑨ 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>. - 기호 ⑩ 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> , 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 해당 지번중 1763㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)국가지리정보 보완관리규정에 의거 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다(경제투자과 에너지관리담당 055-359-5061). - 기호 ⑪ 계획관리지역, 농림지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역 (일부제한구역 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

- 기호 ④,⑨ 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표' 상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

- 기호 ⑤의 제시목록 상 지목은 '답', 기호 ⑥의 제시목록 상 지목은 '전' 이나 현황 '도로' 상태임. - 기호 ⑨의 제시목록 상 지목은 '답' 이나 현황 '제시외 건물 건부지' 상태임. - 기호 ⑪의 제시목록 상 지목은 '임야' 이나 현황 일부 '묘지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 ①,⑨,⑩,⑪은 전체 소유권 중‘인경자’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이 곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ⑩은 일부 공중으로 송전선로가 통과하는 선하지(지상 일부 송전탑 소재)에 해당하는 바 이점을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ⑩ 지상에 육안으로 확인되는 분묘는 소재하지 않으나 임야의 일반적인 특성 상 육안으로 확인 곤란한 분묘가 소재할 가능성 있으니 참고하시기 바람. - 기호 ⑪은 둘 이상의 용도지역에 해당하는 토지이나 주된 용도지역을 기준으로 평가하되 일부 타 용도지역인 점을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ⑪ 지상에 후첨‘사진용지’와 같이 분묘 소재하나 (‘사진용지’상 분묘 이외에도 육안 상 확인이 곤란한 분묘가 소재할 가능성 있으니 참고하시기 바람), 토지는 이에 구애됨이 없이 정상평가 하되 지상 분묘로 인하여 영향받는 토지가격은‘토지건물 감정 평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ②,⑦,⑧,⑨,⑩,⑪ 지상에 소재하는 자연생 수목 및 기호 ④ 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ①,②,④,⑤~⑪은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ③ : 경량철골구조(사이딩판넬) 샌드위치판넬위슁글지붕 단층 건으로 외 벽 : 사이딩 판넬 치장 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

'단독주택' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(3-1) 포함. 제시외 건물(9-1~9-5) 매각 제외하고, 최저매각가격은 매각 제외한 제시외 건물로 인하여 영향받는 가격임. [목록1,9] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사할 수 없음. [목록1,5~9] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록4] 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 포함 평가함. [목록5] 지목이 '답'이나 현황 '도로' 상태임. [목록6] 지목이 '전'이나 현황 '도로' 상태임. [목록9] 지목이 '답'이나 현황 '제시외 건물 건부지' 상태임. [목록4] 지상에 이동이 용이한 컨테이너 등이 소재함(매각제외).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10582 (1)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 부동산 정보

소재지: 경상남도 밀양시 초동면 신월리 432-7

용도: 단독주택

건축물 주요 정보: 경량철골구조(사이딩판넬) 샌드위치판넬위슁글지붕 단층, 단독주택 용도. 2009년 7월 3일 사용승인.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 438,238,640원

토지 면적 (총): 3475.00㎡ (약 1051.2평)

토지 면적 (매각 대상 지분): 2793㎡ (약 845.0평)

건물 면적 (매각 대상): 89.48㎡ (약 27.07평)

건물 면적 (제시외, 매각 포함): 148.60㎡ (약 44.95평) - 제시외 건물(3-1) 포함, 제시외 건물(9-1~9-5) 제외

1.4. 매각 대상

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건 토지는 경상남도 밀양시 초동면 신월리 소재 '자양소류지' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 취락, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

기호별로 차량 접근 가능 여부가 다르며, 일부 토지(기호 ⑧, ⑪)까지는 차량 접근이 어려운 상태입니다. 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 지목

본건 토지는 다수의 기호로 나뉘어 있으며, 각 기호별 현황 및 지목은 다음과 같습니다.

* 기호 ①: '답' 상태 (인접지와 등고 평탄, 부정형)

* 기호 ②: '주거나지' 상태 (대나무 자생, 완경사, 부정형)

* 기호 ④: '단독주택 건부지' 상태 (인접지와 등고 평탄, 부정형)

* 기호 ⑤,⑥: '도로' 상태 (지목상 '답', '전'이나 현황 '도로', 인접지와 등고 평탄, 부정형)

* 기호 ⑦: '전' 상태 (완경사, 부정형)

* 기호 ⑧: '휴경지' 상태 (대나무 자생, 완경사, 부정형)

* 기호 ⑨: '제시외 건물 건부지' 상태 (지목상 '답'이나 현황 '제시외 건물 건부지', 완경사, 부정형)

* 기호 ⑩: '자연림' 상태 (급경사, 부정형)

* 기호 ⑪: '자연림' 및 일부 '묘지' 상태 (급경사, 부정형)

2.4. 도로 접근성

대부분의 토지는 인접 도로와 접하거나 현황 도로가 소재하여 접근 가능하나, 기호 ⑧, ⑪은 지적도상 맹지입니다. 기호 ⑨는 지적도상 맹지이나 북동측으로 아스콘 포장된 현황 도로가 소재합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 농림지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 복합적인 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 성장관리계획구역 등 다양한 법적 제한 사항이 존재합니다. (각 기호별 상세 제한 사항은 제공된 원문을 참고하시기 바랍니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

토지 및 건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (토지): 인경자 (2015.04.21, 협의분할 상속)

* 근저당권 (토지/건물): 농업협동조합자산관리회사 (채권최고액 300,000,000원, 2015.04.27) - 말소기준권리

* 가압류 (토지/건물): 남밀양농업협동조합 (채권액 17,945,355원, 2024.07.01)

* 임의경매개시결정 (토지/건물): 농업협동조합자산관리회사 (채권액 249,000,000원, 2025.11.27)

3.2. 말소기준권리

2015년 4월 27일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않아, 매각으로 인해 등기부상의 대부분 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서에 "매각에서 제외되는 지상건물을 위하여 법정지상권 성립여부 불명"이라는 기재가 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황 정보는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건에 대한 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보 JSON 데이터가 제공되지 않아, 현 시세 기준의 구체적인 상권 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 따라서 본 보고서에서는 시세 분석을 생략하며, 제시된 감정가 및 일반적인 경매 절차에 따른 예상 입찰가를 산정하였습니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 밀양시 초동면 신월리는 농경지 및 자연림이 분포하는 지역으로, 전원생활이나 농업 활동에 적합한 환경을 제공할 것으로 보입니다. 도심지의 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 다소 부족할 수 있으며, 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 특이사항

* 농지취득자격증명원 제출 필수: 본건 토지는 농취증 발급이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분(2793㎡)만 매각 대상이므로, 소유권 행사 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수: 특이사항에 '공유자 우선매수신고'가 기재되어 있으나, 주의사항에는 '공유자 우선매수는 행사할 수 없음'으로 명시되어 상반된 내용이 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 분묘기지권 가능성: 임야(기호 ⑩, ⑪) 지상에 육안으로 확인되는 분묘 외에, 육안으로 확인이 어려운 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이에 대한 감정평가액 산정 시 반영되었습니다.

* 선하지: 기호 ⑩ 지상으로 송전선로가 통과하는 선하지에 해당합니다.

6.2. 현황과의 차이

* 지목이 '답'이나 현황 '도로' 상태인 토지 (기호 ⑤, ⑨).

* 지목이 '전'이나 현황 '도로' 상태인 토지 (기호 ⑥).

* 지목이 '답'이나 현황 '제시외 건물 건부지' 상태인 토지 (기호 ⑨).

* 지목이 '임야'이나 현황 일부 '묘지' 상태인 토지 (기호 ⑪).

이러한 지목과 현황의 차이는 토지 이용 및 가치 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

* 주건물 외 제시외 건물(3-1)은 매각에 포함되나, 제시외 건물(9-1~9-5)은 매각에서 제외됩니다.

* 매각에서 제외된 제시외 건물로 인해 최저매각가격이 영향을 받는다는 점을 유의해야 합니다.

* 이동이 용이한 컨테이너 등은 매각에서 제외됩니다.

6.4. 기타

* 조경수 등 자연생 수목은 토지와 일체로 평가되어 토지 가격에 포함되었습니다.

* 인접 토지와 지적 경계가 다소 불분명할 수 있으며, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 초동면 신월리에 위치한 단독주택 및 광대한 토지 지분 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 다수의 필지로 나뉘어 있고 지목과 현황이 상이한 부분이 많으며, 농지법상 규제, 분묘기지권 가능성, 제시외 건물 매각 제외, 지분 매각 등 복합적인 권리 및 현황상의 특징을 지니고 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 농지취득자격증명원 제출 의무는 반드시 이행해야 하는 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 3475㎡ (약 1051평)의 토지 지분을 확보할 수 있어, 향후 활용 방안 모색 시 잠재력이 있습니다.

* 전원생활 및 농업 잠재력: 농림지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있어 전원생활, 주말농장, 소규모 영농 등 다양한 목적으로 활용 가능성이 있습니다.

* 향후 개발 잠재력: 현황이 도로 등으로 이용되는 토지를 포함하고 있어, 개발 및 활용 방안을 구체적으로 검토할 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 438,238,640원

주변 시세 데이터 부족으로 인한 시장 분석의 한계로 인해, 본 건의 복합적인 권리 관계, 현황과의 차이, 농지법 등 규제 사항, 지분 매각 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준인 약 350,000,000원에서 90% 수준인 약 394,000,000원 범위를 고려할 수 있으나, 현장 조사, 권리 관계 상세 확인, 관련 법규 검토 등을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.