나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35087 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 102동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.12.06

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-05-15 작성 기준

사건번호: 부천지원 2025타경35087 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 361-14 에코빌 102동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 40.01㎡ (약 12.10평)

건물면적: 46.64㎡ (약 14.11평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 교통:

다양한 시내버스 노선이 운행 중이며, 고강사거리 및 인근 정류장을 통해 서울 및 부천 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

지하철 2, 5, 7호선 이용이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변시설:

인근에 고강제일시장, 주민센터, 공원 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

김포공항 인근 지역으로, 레저, 문화, 체육시설 조성 계획이 있었던 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

주택도시보증공사(HUG)의 임차인 맹 씨가 보증금 300,000,000원에 거주 중이나, 전입일자(2021-05-04)보다 확정일자(2021-04-12)가 빠르고, 배당신고일자(2023-06-07)가 있어 대항력이 없습니다.

* 등기부 요약:

말소기준권리: 2022년 2월 25일 부천시 압류.

주택임차권 (을3): 맹민재, 300,000,000원, 말소 예정.

강제경매 (갑7): 주택도시보증공사, 300,000,000원. 본 경매 사건입니다.

총 채무액: 300,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 3번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 지역 주민들을 위한 소규모 상권 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 고강제일시장이 있어 재래시장 이용이 편리하며, 주거 밀집 지역의 특성상 배후 수요가 풍부한 편입니다.

1.4. 생활정보

인근에 공원(수주어린이공원)과 주민센터(고강1동 주민센터)가 있어 정주 여건이 양호합니다.

편의시설, 병원(부천 우리병원), 학교(성곡중학교) 등이 인근에 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

과거 소각장 등의 혐오 시설 운영 이력이 있는 지역이 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다. (부천아트벙커 B39: 삼정동 소각장 리모델링, 대장동 자원순환센터 언급됨)

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 임차인 관련 명확한 정리가 이루어졌으나, 해당 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 절차 및 조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

혐오시설 관련 가능성: 부천시 지역 내 과거 소각장 운영 및 자원순환센터 관련 민원 사례가 있으므로, 해당 물건지 주변의 장기적인 환경 영향을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. (다만, 현재 물건지 자체에 직접적 영향을 주는 혐오시설의 존재는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않음)

건축 연도: 2018년식으로 비교적 신축에 속하나, 주변 유사 건물의 연식 및 관리 상태에 따른 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 없는 임차인이 존재하나 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점이 큰 장점입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 비교적 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 주변 지역의 혐오시설 관련 과거 이력에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 깔끔한 물건입니다.

HUG 관련 이슈가 정리된 상태로, 명확한 소유권 이전 및 명도가 가능할 것으로 예상됩니다.

부천시 오정구 고강동은 서울 접근성이 뛰어나며, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2025년 12월)를 분석한 결과, 비슷한 시기에 지어진 신축 다세대주택의 경우 면적 및 층수에 따라 약 100,000,000원에서 225,000,000원 사이에 거래되었습니다. [cite: (provided JSON data)]

특히 2019년 준공된 57.51㎡ 면적의 다세대주택이 225,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(46.64㎡, 2018년식)의 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 272,000,000원으로, 이는 상기 실거래가 대비 높은 수준입니다.

HUG의 말소 동의 확약으로 인해 인수 부담이 없다는 점과, 향후 시장 회복 가능성을 고려하여, 감정가의 90% 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 245,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.