나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31392 [1] 경상남도 사천시 동금동 254-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 동금동 소재 '통창공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 곤란하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 평지로, 현황 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고, 서측으로 노폭 약 1.6미터 도로와 접하고, 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트블록조 스레이트지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1986.9.9) 외벽 : 몰탈위 페인트마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 하이샤시 2중창호임.

이용상태

기호(2) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(2) 제반 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄷ)과 제시외공작물(a)가 소재함. ㄱ)조적조 슬래브지붕 단층(주택) : 약 28.5㎡ ㄴ)조적조 판넬지붕 단층(창고)(옥상소재) : 약 4㎡ ㄷ)조적조 판넬지붕 단층(창고)(옥상소재) : 약 2.7㎡ a)태양광발전시설 1식(제시외건물(ㄱ) 옥상에 소재)

공부와의 차이

1)기호(2) 건물은 의뢰목록상 '시멘트블록조 스레이트지붕 23.1㎡'이나, 현황 '시멘트블록조 기와형강판지붕 약 30.4㎡'임. 2)기호(2-1) 건물은 현황 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 제시외건물(ㄱ) 옥상에 제시외공작물(a)(태양광발전시설)가 있음.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[2] 공부상 '시멘트블록조 슬레이트지붕 23.1㎡' 이나, 현황 '시멘트블록조 기와형 강판지붕 약 30.4㎡ 임.
-제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ (현황 창고)]과 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 옥상에 소재하는 제시외 공작물(a, 가정용태양광발전설비] 매각 포함.
-감정서상 목록[2] 중 시멘트블록조 스레이트지붕 단층주택 9㎡은 현황 소재불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31392 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 소재지: 경상남도 사천시 동금동 254-14

* 용도: 단독주택

* 감정가: 64,923,000원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 65.40㎡ (약 19.78평)

* 건물면적 (공부상): 32.10㎡ (약 9.71평) - 건축물표제부상 면적

* 건물 제시외면적 (공부상): 35.20㎡ (약 10.65평)

* 건물 총 공부상 면적: 67.30㎡ (약 20.36평)

* 감정평가서상 건물 현황 총 면적 (주택 약 30.4㎡ + 제시외 약 35.2㎡): 약 65.6㎡ (약 19.85평)

* 특이사항: 공부상 건물(목록) 면적이 23.1㎡로 기재된 내용도 있으나, 건축물표제부상 면적은 32.10㎡임. 현황은 약 30.4㎡로 조사됨.

1.3. 건물 구조 및 현황

* 건물 구조 (공부상): 시멘트블록조 슬레이트지붕 (건축물대장상 사용승인일: 1973년)

* 건물 구조 (현황): 시멘트블록조 기와형 강판지붕 약 30.4㎡ (주택, 사용승인일: 1986.9.9)

* 주요 건물: 기호(2) 단층주택

* 제시외 건물 (매각 포함):

* ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층(주택): 약 28.5㎡

* ㄴ) 조적조 판넬지붕 단층(창고): 약 4㎡ (옥상 소재)

* ㄷ) 조적조 판넬지붕 단층(창고): 약 2.7㎡ (옥상 소재)

* 제시외 공작물 (매각 포함): a) 태양광발전시설 1식 (제시외 건물(ㄱ) 옥상 소재)

* 현황 소재불명 건물: 감정서상 목록 중 시멘트블록조 스레이트지붕 단층주택 9㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 경상남도 사천시 동금동 소재 '통창공원' 서측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

* 차량 출입 곤란하며, 제반 교통사정은 보통임.

* 남측으로 노폭 약 2미터 내외 도로, 서측으로 노폭 약 1.6미터 도로, 북측으로 노폭 약 2미터 내외 도로와 접함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 일반상업지역 (2017-08-31)

* 가축사육제한구역 (2022-10-06, 전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사 에이아이금융그룹대부 (2022-02-07, 30,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 소멸 권리

* 을2) 주식회사 에이아이금융그룹대부 (근저당권, 2022-02-07)

* 을2-1) 주식회사 오케이대부캐피탈 (2번 근저당권부채권질권설정, 2022-02-22)

* 을5) 주식회사 에이피엘파이낸셜대부 (근저당권, 2023-02-14)

* 갑3) 웰컴저축은행주식회사 (가압류, 2023-08-04)

* 갑5) 페퍼저축은행 (가압류, 2023-09-25)

* 갑7) 사천시 (압류, 2025-10-14)

* 갑8) 주식회사 에이아이금융그룹대부 (임의경매, 2025-11-17)

* 갑9) 국민건강보험공단 (압류, 2025-12-02)

3.3. 인수되는 권리

* 없음. 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 임대관계는 미상임. 현재 파악된 임차인이 없더라도, 추후 임대차 관계가 확인될 경우 보증금 및 차임에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있으므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

* 최근 매매 사례 (연립주택, 1987-1988년 건축)

* 158-15번지: 2025년 10월, 50,000,000원 (전용면적 50.49㎡)

* 88-4번지: 2026년 3월, 25,000,000원 (전용면적 47.06㎡)

* 88-4번지: 2026년 4월, 49,000,000원 (전용면적 55.68㎡)

* 주변 시세는 주로 연립주택 거래 사례이며, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 거래된 연립주택의 단위 면적당 가격은 약 53만원/㎡ ~ 99만원/㎡ 수준으로 형성되어 있으나, 본건의 경우 단독주택이라는 점, 토지 면적 대비 건물 면적 비율, 건축 연도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

4.2. 지역 특성

* 주거 지역 인근으로 형성되어 있으나, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

* 단독주택 부지로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* '통창공원'이 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

* 주거지대 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통 편의성

* 차량 접근성이 다소 떨어지는 점이 단점으로 작용합니다.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 현황 관련 리스크

* 건물 공부상 면적(32.10㎡)과 감정평가서상 현황 면적(주택 약 30.4㎡, 총 약 65.6㎡) 간에 차이가 존재하며, 일부 건물(9㎡)은 소재 불명 상태입니다. 이는 추후 철거 또는 재건축 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 공작물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 철거 비용을 고려해야 합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 일반상업지역에 해당하나, 현재는 주택 부지로 이용 중입니다. 토지 이용계획에 따른 규제 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 물리적 접근성 리스크

* 좁은 도로(1.6m~2m)에 접해 있어 차량 진출입이 매우 어렵습니다. 이는 향후 증축이나 리모델링 시 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 사천시 동금동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 64,923,000원입니다.

* 토지 면적 대비 건물 면적이 넓고, 제시외 건물 및 공작물이 다수 포함되어 있으며, 공부와 현황 간 면적 차이가 큰 점이 특징입니다.

* 차량 접근성이 떨어지고, 일부 건물 현황이 불분명하며, 일반상업지역이라는 용도 지역은 향후 개발 가능성과 함께 규제 리스크를 동시에 안고 있습니다.

* 권리 분석상으로는 인수되는 권리가 없어 명확하나, 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 일반상업지역에 위치한 토지로, 장기적인 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세의 거래 사례를 참고하여, 현 시세보다 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 64,923,000원

* 주변 시세 및 물건 현황, 법규적 제한사항, 접근성 문제 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 58,000,000원 ~ 64,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 실제 입찰가는 권리 분석 외 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 변동을 면밀히 파악하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.