나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1035 [1] 경상남도 남해군 서면 정포리 1065 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 남해군 서면 정포리 소재 '정포회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안취락 및 해안농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

소형차량 진입은 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 현황 단독주택부지 및 일부 주거나지(전)로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 본건 토지 일부가 노폭 약 3미터 내외의 현황 '도로'로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임, 2)기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 목조 함석지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1972 증축) 외벽 : 블럭위 몰탈마감 및 적벽돌 쌓기 내벽 : 벽지 등 마감 바닥 : 장판 등 마감 창호 : 샤시창호임. 기호(2) 목조 함석지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 1955.3.1) 벽체 : 블럭마감 및 몰탈마감

이용상태

단독주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

제반 급배수시설 및 위생설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 및 '건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㄷ) 소재함. (ㄱ)조적조 슬래브지붕 단층(주택) : 약 14.6㎡ (ㄴ)블럭조 함석지붕 단층(가추) : 약 23.09㎡ (ㄷ)블럭조 스레트지붕 단층(창고) : 15.5㎡

공부와의 차이

의뢰목록상 기호(2) 건물의 구조와 용도 및 면적이 '목조 함석지붕 농어가주택 39.67㎡'와 '목조 함석지붕 농어가주택 23.14㎡이나, 현황 '블록보강 농어가주택 52㎡'와 '블럭보강 창고 38㎡'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ)매각포함.
-목록[1] 토지 일부 '도로'로 이용중임을 감안하여 평가.
-목록[1] 지상에 자생하는 수목은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 일괄하여 평가함.
-목록[2] 건물 및 제시외 건물[ㄱ,ㄴ,ㄷ] 중 일부가 인접 지번인 정포리 1059-3 번지를 걸쳐 소재하는 것으로 조사됨. 정확한 침범 여부 및 면적 등은 별도의 지적측량 요함.
-목록[2] 건물의 구조와 용도 및 면적이 목조 함석지붕 농어가주택 39.67㎡와 목조 함석지붕 농어가주택 23.14㎡이나, 현황은 '블록보강 농어가주택 52㎡와 블럭보강창고 28㎡' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1035 (1)

소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 1065번지 (현 주소: 경상남도 남해군 남서대로2733번길 79)

용도: 단독주택 (농어가주택)

감정가: 75,235,675원

토지면적: 370.00㎡ (약 111.93평)

건물면적: 공부상 62.81㎡ (약 18.99평) / 현황 약 80㎡ (약 24.2평, 농어가주택 52㎡ + 창고 28㎡)

제시외 건물: 약 53.19㎡ (약 16.09평, ㄱ: 14.6㎡, ㄴ: 23.09㎡, ㄷ: 15.5㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 새남해농업협동조합

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 남해군 서면 정포리에 위치하며 '정포회관' 북서측 인근 지역입니다.

주위환경: 주변은 해안가 취락 및 농경지로 형성되어 있습니다.

교통: 소형 차량의 진입은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로: 본건 토지의 남측 일부가 약 3미터 폭의 현황 도로로 이용되고 있습니다.

토지 이용계획: 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 해안경관관리구역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 3월 31일자 새남해농업협동조합의 가압류 (권리금액: 20,645,575원).

소멸되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 등기된 권리(소유권 이전, 가압류, 강제 경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 명시되지 않았습니다. (단, 지상권 개요는 비고에 있으나 구체적인 내용 없음)

총 채권액 (등기부 요약 기준): 20,645,575원 (말소기준권리 기준)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

주의: 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 협상이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 주로 해안 취락 및 농경지로 이루어져 있어 상업 시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

편의시설: 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 남해군 소재지로 이동하여 이용 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 재확인하는 것이 좋습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 해안가 인근에 위치하여 바다 조망 및 해양 활동에 대한 접근성이 좋을 수 있습니다. 지역 특성상 농업 관련 시설이나 마을 공동 시설이 있을 수 있습니다.

교통: 소형 차량으로 진입이 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주거 환경: 한적한 어촌 또는 농촌 마을의 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 현황과 공부상의 차이:

* 공부상 건물 면적은 62.81㎡(약 18.99평)이며, 이는 건축물대장상의 면적과 일치합니다.

* 그러나 현황 조사는 건물(농어가주택 52㎡ + 창고 28㎡ = 약 80㎡)과 제시외 건물(약 53.19㎡)로 이루어져 있어, 공부와 현황 간의 면적 및 구조 차이가 매우 큽니다.

* 이러한 차이는 향후 건축물대장 정정, 이행강제금 부과, 또는 매각 후 소유권 행사 시 법적 문제가 발생할 수 있는 중대한 사안입니다.

건물 일부의 인접 토지 침범:

* 본건 건물 및 제시외 건물의 일부가 인접 지번(정포리 1059-3)을 걸쳐 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 정확한 침범 여부와 면적을 파악하기 위해서는 별도의 지적 측량이 필수적으로 요구됩니다. 이는 향후 이웃과의 분쟁, 토지 경계 조정, 또는 법적 문제로 이어질 수 있는 중대한 사안입니다.

토지 이용의 특이사항:

* 토지 일부가 현황 '도로'로 이용 중으로 평가에 반영되었으나, 실제 사용 권한 및 소유권 관계를 명확히 해야 할 필요가 있습니다.

* 토지 지상 자생 수목은 관행상 토지와 일체로 평가되었으나, 법적 명확성은 추가 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상:

* 임차인 현황에 보증금 0원, 인수되는 권리가 없다고 표시되어 있으나, 임대관계가 미상으로 되어 있습니다.

* 실제 점유자가 존재할 경우, 명도 절차에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 서면 정포리에 위치한 단독주택으로, 해안 취락 및 농경지 지역에 자리 잡고 있습니다.

토지 일부가 현황 도로로 사용되고 있으며, 건물은 공부 상의 면적 및 구조와 현황이 상당한 차이를 보이고 있습니다.

특히, 건물의 일부가 인접 토지를 침범하고 있는 것으로 조사되어, 정확한 면적 확인 및 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

권리 관계는 깔끔하여 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상이라는 부분은 주의가 필요합니다.

본 물건은 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

남해안의 자연환경 및 해안가 인근 입지: 주말 주택, 별장, 또는 귀촌 생활을 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어, 별도 협상이나 복잡한 절차가 줄어듭니다.

현황 도로 이용 감안 평가: 토지 일부가 도로로 이용되는 점이 감정가에 반영되어 있어, 이 부분을 고려한 합리적인 가격 접근이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 75,235,675원입니다.

시세 분석: 주변 지역의 유사 물건에 대한 면밀한 시세 조사가 필요합니다. 특히, 해안가에 위치한 단독주택의 경우 조망, 접근성, 건물의 신축 연도 및 상태에 따라 가격 편차가 클 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사 및 부동산 시장 분석이 요구됩니다.

잠재적 리스크 고려: 건물 현황과 공부상의 차이, 인접 토지 침범 문제 등은 입찰가 산정 시 할인 요인이 될 수 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가를 기준으로, 현장의 정확한 상태와 향후 발생 가능한 추가 비용(측량, 정비 등)을 고려하여 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. (예: 약 60,000,000원 ~ 75,235,675원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.