나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35065 [1] 경기도 부천시 오정구 작동 72-11 성도빌리지 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일감정 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 작동 소재 '성곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 삼각형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,항공표면<공항시설법>,상대보호구역(성곡초-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 부천지원 2025타경35065 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 작동 72-11 성도빌리지 2층 201호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 187,000,000원

토지 면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

건물 면적: 48.58㎡ (약 14.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 작동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다 [감정평가서요약].

성곡초등학교 북동측 인근에 자리하고 있으며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [감정평가서요약].

차량 접근이 용이하며, 도로 상태도 양호합니다 [감정평가서요약].

또한, 주변에 은데미공원, 선사유적공원 등이 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

가까운 지하철역으로는 7호선 까치울역과 서해선 원종역이 있어 수도권 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 27일 접수된 김영숙 씨의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 을구 4번 순위의 주택임차권(임차인: 고기석)이 등기되어 있으며, 보증금 192,000,000원에 전입일자 2021년 7월 30일, 확정일자 2021년 7월 8일입니다 [집합건물 등기부요약].

주택임차인의 권리관계에 있어 '임차인현황' 상에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에는 '을구 순위 4번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다 [물건명세서 참고사항]. 또한 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경'으로 기재되어 있어, 임차인 관련 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 시 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성을 시사합니다.

채권자로서 주택도시보증공사가 근저당권(을3, 91,000,000원) 및 강제경매(갑13, 212,812,410원)를 신청한 상태입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [감정평가서요약].

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 성곡초등학교가 위치하여 학생들을 대상으로 하는 상권의 특성도 일부 나타날 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 성곡초등학교가 인근에 위치하며, 성곡중학교, 수주고등학교 등도 통학 가능한 거리에 있습니다.

* 교통: 노선버스정류장이 가까이 있으며, 지하철 7호선 까치울역 및 서해선 원종역 이용이 가능하여 서울 및 수도권으로의 접근이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 제일시장, 수주도서관 등 생활 편의시설이 있습니다.

* 자연환경: 은데미공원, 선사유적공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래허가구역 내에 위치하므로, 매수인은 관할 구청의 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차에 추가적인 시간과 노력을 요할 수 있습니다 [토지이용계획 및 제한상태].

* 임차인 권리 인수 가능성: 주택임차권(고기석, HUG)의 '대항력 없음' 표기와 '매각으로 소멸되지 않는 권리'라는 상반된 정보가 존재합니다. 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항을 고려할 때, 192,000,000원의 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 인수 시 총 매입 비용 증가로 이어질 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 과거 혐오시설 입지: 과거 부천시 오정구 삼정동에 폐기물 소각장이 있었으나, 현재는 복합문화시설인 '부천아트벙커B39'로 재생되어 운영되고 있어 직접적인 혐오시설 문제는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 과거 혐오시설이 있었던 지역적 배경은 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 오정구 작동에 위치한 다세대주택으로, 주변 학군 및 교통, 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 8,700만 원이나, 최근 실거래가 및 주변 유사 물건 시세는 1억 7,000만 원 ~ 1억 8,000만 원 수준으로 파악됩니다.

가장 큰 쟁점은 임차인(HUG)의 권리관계입니다. '대항력 없음'으로 표기되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점, 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항으로 미루어 보아, 1억 9,200만 원의 임차 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 또한 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인으로 인해 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 성곡초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 생활 편의시설 및 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 인수 후 가치 상승 잠재력: 명확한 권리관계 분석 및 인수 비용 고려 후, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역 해제 시 추가 가치 상승: 향후 토지거래허가구역에서 해제될 경우, 거래의 제약이 완화되어 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1억 8,700만 원, 최근 주변 시세 1억 7,000만 원 ~ 1억 8,000만 원 수준을 고려하였습니다.

특히 '대항력있는임차인' 존재 가능성 및 '토지거래허가구역'이라는 점, 그리고 HUG 채권액(1억 9,200만 원)이 감정가를 상회하는 점 등을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

제시된 '인수 보증금'은 계산에서 제외하고, 시장 가치를 기반으로 산정합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

상기 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 권리관계 최종 확인 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 최종 낙찰가는 권리 인수 비용까지 포함하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.