나이스옥션 법원경매 천안 2025타경786 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '성정공원' 남동측 인근에 위치하는 '씨.엠21' 제1층 101호로서, 주변은 일반음식점, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집되어 있는 일반상업 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 인접한 도로변에 시내버스정류장이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때, 전반적인 교통 여건 은 무난함.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트구조 기타,스라브지붕 6층 건물 중 1층 101호 (사용승인일 : 2004.02.26) 외벽 : 외장석재 등 마감 내벽 : 몰탈 위 페인트, 타일 등 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

기준시점 현재, 근린생활시설(PC방)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 기타 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선 및 남측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지 구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경786 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 1층101호 (도로명주소: 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 51)

용도: 근린상가 (현재 PC방으로 이용 중)

감정가: 385,000,000원

토지면적: 16.27㎡ (약 4.92평)

토지 지분: 16.274㎡ (약 4.92평)

건물면적: 53.20㎡ (약 16.09평)

건물 지분: 53.2㎡ (약 16.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 스라브지붕 6층 건물 중 1층 101호

사용승인일: 2004년 02월 26일

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치한 '씨.엠21' 상가 건물의 1층 101호입니다.

주변은 일반음식점, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집된 일반상업지대로, '성정공원' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

차량 접근 및 주차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

서측으로는 왕복 2차선, 남측으로는 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 10월 12일 접수된 청양농업협동조합의 근저당권 (채권금액 301,600,000원)입니다.

이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 1,258,356,020원입니다.

현재 임차인의 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

기타참고사항에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 실제 임차인 존재 및 인수되는 보증금, 월세 등은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성정동 일대는 일반음식점, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집된 활발한 상업지역을 형성하고 있습니다.

특히, '씨.엠21' 건물은 이러한 상업지구 내에 위치하여 유동인구가 비교적 많은 편이며, 다양한 업종의 경쟁 또한 존재합니다.

현재 PC방으로 이용 중이라는 점을 감안할 때, 해당 업종의 수요가 뒷받침되는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 상업지역 내 다양한 편의시설(음식점, 쇼핑 시설 등) 이용이 편리합니다.

교통: 시내버스정류장이 인접해 있고, 차량을 이용한 시내 및 인근 지역 접근성이 양호합니다.

주변 시설: '성정공원'이 인근에 있어 녹지 공간 접근성도 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미확인: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있다는 특이사항이 있어, 추가적인 채무 부담이나 권리 관계 변동 가능성을 검토해야 합니다.

건물 노후: 2004년 사용승인된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

상권 경쟁: 일반상업지역으로 업종별 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 핵심 상업지역에 위치한 근린상가로, 접근성 및 유동인구 측면에서 잠재력이 있는 물건입니다.

현재 PC방으로 영업 중인 상태로, 임대차 관계만 명확히 파악된다면 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 점과 공동담보로 묶여 있다는 특수성은 반드시 확인하고 입찰에 임해야 할 주요 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상업지구 내 위치: 천안시 서북구의 중심 상업지역으로, 상권 활성화 및 임대 수익 기대치가 높습니다.

우수한 교통 및 접근성: 대중교통 및 차량 접근이 용이하여 방문객 유입에 유리합니다.

현황 영업 중인 점포: PC방으로 현재 운영 중인 점포를 인수 시, 즉시 수익 발생이 가능할 수 있습니다. (단, 임대 조건 확인 필수)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 385,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금을 제외한 권리관계, 현장 조사 결과, 유사 물건의 최근 낙찰가, 예상 임대 수익률, 물건의 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재까지 파악된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 어려움이 있으며, 추가적인 현장 조사와 권리관계 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.