나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101608 [1] 경기도 의왕시 이동 207-9 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 의왕시 이동 소재 "이동새터마을회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단 독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여, 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 대기관리권역, 대 기환경규제지역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진 동관리지역, 과밀억제권역, 배수구역(부곡배수구역), 하수처리구역(부곡처리구역), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 토지거래허가),토지거래계약에관한허가구역(2025-10 -20)(아파트에 한함)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안양지원 2025타경101608 (1)

소재지: 경기도 의왕시 이동 207-9 2층202호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

감정가: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

토지지분: 39㎡ (약 11.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

건물지분: 53.1㎡ (약 16.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 의왕시 이동 소재 "이동새터마을회관" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 의왕역이 도보 또는 대중교통으로 접근 가능한 위치에 있어 광역적인 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자의 통행이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역), 대기관리권역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역, 생활소음진동관리지역 등에 포함되어 있으며, 배수구역(부곡배수구역), 하수처리구역(부곡처리구역)으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 관계

* 본건의 말소기준권리는 수원지방법원 2025카단11146 접수일자 2025-05-14의 한화생명보험 주식회사 가압류(금20,010,962원)입니다 [권리분석, 집합건물 등기부요약].

* 채권자 윤OO의 강제경매로 진행 중입니다.

* 등기부상 채권 총액은 300,010,962원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 윤태용

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-31

* 확정일자: 2021-02-19

* 배당신고일자: 2025-06-11

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을1)으로 등재되어 있으며, 권리금액 280,000,000원, 말소기준권리보다 앞서는 선순위 임차인입니다. 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다 [집합건물 등기부요약, 물건명세서 참고사항].

* 임차인: 최유빈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-17

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 부분에 대해 명확한 확인 및 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

* 을구 1번 주택임차권 (윤태용)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 임대차 보증금 280,000,000원 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다 [물건명세서 참고사항].

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 정보 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 동일 지역(경기도 의왕시 이동) 내 "청아하우스"(건축년도 2014년, 지번 218-60)의 다세대 주택이 2025년 11월 26일에 400,000,000원에서 430,000,000원 사이의 금액으로 거래되었습니다. 해당 거래된 주택들의 전용면적은 약 13.88㎡ ~ 14.78㎡ (약 4.20평 ~ 4.47평) 수준입니다. 이를 기준으로 환산 시, 제곱미터당 약 2,880만원 ~ 2,910만원의 가격대를 형성하는 것으로 보입니다.

4.2. 시세 비교

본건의 건물면적은 53.10㎡(약 16.06평)로, 분석된 주변 매매 정보상의 전용면적(약 14㎡)보다 상당히 넓습니다. 만약 동일한 제곱미터당 가격이 적용된다면 본건의 잠재적 가치는 매우 높을 것으로 추정되나, 이는 주변 시세와 감정가(325,000,000원) 사이에 큰 괴리를 발생시킵니다. 따라서 제공된 주변 시세 정보는 본건과 직접적인 비교 대상이 되기 어렵거나, 본건의 감정평가액이 시장 가치 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 5층 건물 내 제2층 제202호입니다. 외벽은 석재붙임 및 타일붙임 마감이며, 창호는 새시창호로 이루어져 있습니다. 현재 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있으며, 도시가스에 의한 개별난방 시스템이 적용됩니다. 또한 건물 내에 승강기 설비가 설치되어 있어 생활의 편리성을 더합니다.

5.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형의 형상으로, 도시형생활주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 윤태용 씨의 보증금 280,000,000원 전액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰 시 총 지출액이 감정가를 훨씬 초과할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 의왕시장의 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 매각 시 거래 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 규제 지역

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제지역 등 다수의 토지이용 관련 규제가 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 건물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제한을 가할 수 있습니다.

6.4. 보증금 미상 임차인

임차인 최유빈 씨는 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 계약 관계 및 추가 인수 사항 발생 가능성에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 의왕시 이동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 조건은 보통 수준입니다. 건물의 구조 및 설비는 통상적인 주거용 건물 수준입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 임차인 윤태용 씨의 보증금 280,000,000원이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 매우 높아질 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 및 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 면적 대비 높은 평당 가격이 형성될 가능성도 있으나, 제공된 데이터와 감정가 사이의 불일치가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 의왕시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 잠재력: 의왕시는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 선순위 임차인 인수 조건으로 인한 시세 대비 저렴한 낙찰 가능성: 보증금 인수 부담에도 불구하고, 권리 분석을 통해 시세보다 낮은 금액으로 취득할 기회가 존재할 수 있습니다. (단, 총 지출액 고려 필수)

* 탄탄한 기본 인프라: 양호한 교통 접근성 및 주거 편의시설과의 근접성은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 325,000,000원입니다. 그러나 낙찰자가 인수해야 하는 윤태용 임차인의 보증금이 280,000,000원임을 감안할 때, 실질적인 취득 원가는 낙찰가에 보증금 인수액을 더한 금액이 됩니다.

이러한 인수 부담을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 인수 보증금의 차액(325,000,000원 - 280,000,000원 = 45,000,000원)을 기준으로 하되, 시장 상황 및 추가적인 권리관계 확인을 통해 결정하는 것이 합리적입니다.

제시된 주변 시세 데이터는 본건과의 면적 차이로 인해 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서 보수적인 관점에서, 감정가 수준에서의 입찰을 고려하되, 낙찰 후 총 지출액(낙찰가 + 280,000,000원)이 향후 예상되는 매각가 또는 실질 가치를 상회하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

이를 종합하여, 본건의 입찰가 상한선은 300,000,000원으로 제안합니다. 이 경우 총 지출 예상액은 약 580,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.