나이스옥션 법원경매 안산 2025타경987 [1] 경기도 시흥시 목감동 406 호반베르디움더프라임 1501동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 목감동 소재 '목감초등학교' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골구조지붕 제24층 건물 내 제8층 제804호로서, 외벽 : 페인트칠 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"아파트(방3,욕실2,거실 및 주방1)"임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 전기설비, 지역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2016-08-16), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) (2016-08-16)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경987 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

감정가: 687,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 시흥시 목감동 406 호반베르디움더프라임 1501동 8층 804호

용도: 아파트

토지면적: 50.07㎡ (약 15.15평)

토지 지분: 50.0735㎡ (약 15.15평)

건물면적: 69.64㎡ (약 21.07평)

건물 지분: 69.6356㎡ (약 21.07평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

아파트명: 호반베르디움더프라임 (1차)

준공연도: 2017년 02월 02일

해당 동/층/호: 1501동 8층 804호

건물 구조: 철근콘크리트조 철골구조지붕 제24층 건물 내

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 시흥시 목감동에 위치하며, 남동측 인근에 목감초등학교가 소재합니다. 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

주변에 공동주택 단지 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전 등기 이후 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으며, 이 중 을구 3번 한국자산관리공사 근저당권(2020-03-16)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 말소기준권리

을구 3번 한국자산관리공사 근저당권 (접수일자: 2020-03-16)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 별도로 인수되는 권리는 확인되지 않습니다. (단, 임대차 관계 등 미확인 사항은 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

현재 파악된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 추후 인수되는 임차인이 있을 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

3.5. 특수물건 여부

해당 물건에 대한 별도의 특수물건 정보는 확인되지 않았으나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 임대/매매 시세 분석

최근 2026년 6월~7월 실거래가 기준, 본건과 유사한 평형(전용면적 약 84.67㎡)의 매매가는 76,000만원 ~ 80,800만원 수준입니다. 본건의 건물면적(69.64㎡)을 고려할 때, 시세는 64,000만원 ~ 68,000만원 범위로 추정됩니다. 감정가 68,700만원은 최근 시세와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

남동측 인근에 목감초등학교가 있어 학군이 양호한 편입니다.

5.3. 주거 편의시설

단지 내 지하 주차시설이 마련되어 있으며, 총 주차 대수는 679대(전기차 충전 시설 포함)로 넉넉한 편입니다. 아파트 단지 내 관리사무소 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부등본 상 말소기준권리 이후의 권리들이 '말소' 처리되어 있으나, 임의경매 개시결정 등기(갑7) 또한 '말소'로 표기된 점은 추가적인 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점은 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.

6.2. 입지 관련 리스크

현재까지 주변 개발 계획(신안산선, 시흥광명 테크노밸리 조성 등)은 긍정적이나, 향후 지역 개발 상황에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

최근 매매 정보의 전용면적(84.67㎡)과 본건의 건물면적(69.64㎡) 간 차이가 있어, 정확한 시세 판단 시 면적 차이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 시흥시 목감동 소재 아파트로, 목감초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 신축 연차, 단지 규모, 주변 개발 호재 등을 고려할 때 잠재적인 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 다만, 등기부등본 상 권리관계의 일부 불명확한 점과 임대 관계 미확인으로 인한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신안산선 개통 등 교통망 개선 호재

* 시흥광명 테크노밸리 조성에 따른 배후 수요 기대

* 비교적 낮은 감정가 대비 시세 대비 경쟁력 있는 매물

* 향후 시흥시 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사 면적(약 69.64㎡)의 적정 시세는 약 6400만원 ~ 6800만원 수준으로 판단됩니다. 감정가 68700만원은 최근 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 보입니다. 그러나 임대 관계 미확인 등 리스크 요소를 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 64,000만원 으로 제안합니다. 이 가격은 시장 상황 및 개별 입찰 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.