나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53898 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 955-11 우경쉐르빌비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "이호초등학교" 동측 인근에 소재하는 다세대주택으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2012.12.20)으로 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 창호 : 이중창호 구조임

이용상태

방3, 화장실2, 거실, 주방 및 식당 등으로 이루어진 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형 형상의 토지로 다세대주택건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 6 m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(이호초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2026.01.07.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53898 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 955-11 우경쉐르빌비동 4층402호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 샘골로2길 16 (본오동) B동 402호)

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 4층

사용승인일: 2012년 12월 20일

토지면적: 32.12㎡ (약 9.72평)

건물면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

감정가: 1억 5,300만원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "이호초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 다세대주택, 학교 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만) 등에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이호초등학교) 등 각종 법적 제한이 존재합니다. (토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 27일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

* 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않으며, 말소기준권리보다 후순위의 권리는 모두 말소됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인)

* 보증금: 2억 1,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 28일

* 확정일자: 2022년 4월 29일

* 대항력: 없음

* 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하며, 잔존 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 집합건물 등기부 요약: 소유권보존, 소유권이전 등기 이후 주택임차권(류동재) 및 소유권이전, 강제경매(주택도시보증공사) 등기가 존재합니다. 주택임차권은 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 이호초등학교 인근에 위치한 다세대주택 밀집지역으로, 주변에 다양한 생활지원시설 및 근린생활시설이 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 주거지로서의 기본적인 상권 기능을 갖추고 있으며, 배후 수요가 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 이호초등학교, 안산서초등학교, 경안고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용 가능하며, 상록수역(지하철 4호선) 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 건물내 설비: 도시가스 개별난방, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 사항: 신청 채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금 반환청구 및 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되어, 임차 관련 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 법적 효력 등에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 건축 연한: 2012년 사용 승인된 건물로, 약 14년 경과하였습니다. 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 포함되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 본오동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 이호초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 주변 교통 및 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 권리 분석상 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 감정가는 1억 5,300만원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례와 비교 시 시세 수준에 부합하거나 약간의 상승 여력이 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차보증금 인수 부담 제로: 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 정주 여건이 좋은 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 노후화된 단지들이 많은 지역 특성상, 비교적 신축(2012년 준공)인 본건은 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1억 5,300만원입니다.

* 최근 유사 면적(약 60㎡) 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2002년식 건물이 1억 4,400만원에 거래되었습니다. 이를 현재 면적(65.00㎡)과 비교했을 때, 평당 약 790만원 수준으로 환산됩니다.

* 본건은 2012년 준공으로 동종 또는 유사 연식의 건물 대비 신축에 해당하며, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

* 이에, 낙찰을 위한 적정 입찰가는 1억 4,800만원 ~ 1억 5,800만원 수준으로 예상됩니다. (최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반드시 확인 후 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.