나이스옥션 법원경매 안산 2025타경982 [1] 경기도 안산시 상록구 수암동 473-3 수암아트빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 수암동 소재 "안산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

알씨조 평슬래브지붕 4층건 내 제4층 제401호(사용승인일 : 2002.04.22)로서 외벽 : 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

"다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 현관 등)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형"의 토지로 "다세대주택 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역,안산읍성및관아지,외곽경계로부터300이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경982 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 수암동 473-3 수암아트빌 4층 401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한화생명보험

1.2. 물건 상세정보

감정가: 175,000,000원

토지면적: 33.84㎡ (약 10.24평)

토지지분: 33.84387240356082㎡ (약 10.24평)

건물면적: 71.28㎡ (약 21.56평)

건물지분: 71.275㎡ (약 21.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 알씨조 평슬래브지붕 4층건 내 4층 401호 (사용승인일: 2002.04.22)

이용상태: 다세대주택 (방 3, 거실, 주방, 욕실 2, 발코니, 현관 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 수암동 소재 "안산초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 및 도로 상황

토지의 형상 및 이용상태: 인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형"의 토지로, "다세대주택 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등: 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존지역, 안산읍성 및 관아지, 외곽 경계로부터 300m 이내 지역으로 문화재 협의 구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2002.04.26), 소유권이전(2002.05.07, 2019.04.30)이 존재하며, 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었으나 모두 말소된 상태입니다.

총 등기부 채권액 합계: 319,022,800원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도의 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

가장 빠른 근저당인 우리은행(을4, 2019.04.30)이 말소기준권리가 되며, 이보다 늦게 등기된 모든 권리(갑4, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 소유권만 취득하며, 별도의 부담은 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건은 안산초등학교 인근의 주택가에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 단독주택이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대규모 상업시설보다는 주거 생활에 필요한 편의시설이 집중되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 안산초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

편의시설: 주거지로서 필요한 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 가능합니다.

교통: 도보 거리 내 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

고도지구(7층 이하): 건축물 높이 제한이 있습니다.

역사문화환경보존지역: 안산읍성 및 관아지와 관련하여 문화재 보호구역으로 지정되어 있어, 건축 및 개발 시 문화재 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다. 본건 경매와는 직접적인 관련성이 낮을 수 있으나, 향후 거래 시 유의해야 합니다.

기타 임대관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 및 사용 현황은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 수암동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 권리상 하자가 없어 안전한 입찰이 가능합니다.

사용승인일이 2002년으로 비교적 오래되었으나, 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

다만, 고도지구 및 역사문화환경보존지역 등 일부 토지이용계획상의 제한사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

권리 분석상 낙찰 후 인수하는 부담이 전혀 없어 안전합니다.

안산초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

인근 부동산 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 약 1억 7,600만 원 ~ 2억 3,800만 원 수준으로 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 1억 7,500만 원으로, 유사 물건의 최저가 수준에 해당하며, 건물이 더 넓은 점을 감안하면 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

권리상의 안전성과 지역 시세를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 7,000만 원 ~ 1억 8,000만 원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (보증금 인수액 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.