나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73638 [1] 경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 17층1701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청구감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 남서측 인근에 위치하는 승윤노블 리안시티이며 주변지역은 근린생활시설, 업무시설, 상업시설 및 공동주택으로 형성된 지역 으로 제반 환경은 양호함.

교통상황

국도에 접하며 의정부역이 근접하여 있는 의정부시 중심권이므로 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층내 17층 1701호로서, 사용승인일 : 2016.03.14. 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트 및 기타 외벽재 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 새시 유리창.

이용상태

도시형생활주택(방1, 주방, 욕실 등)트)으로 이용 중임.

설비내역

급배수,급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥내주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 형태로서 인접지대와 등고 평탄한 지반을 이루고 있는 도시형생활주택 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 4차선 국도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관 관리구역(2017-12-22)(중점경관관리구역(평화로).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 의정부시 의정부동 377-2 승윤노블리안시티 17층1701호

1.2. 사건번호

의정부지방법원 2025타경73638 (1)

1.3. 구분

도시형생활주택

1.4. 감정가

62,000,000원

1.5. 면적

토지면적 2.58㎡ (약 0.78평)

건물면적 17.50㎡ (약 5.30평)

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 건축년도

2016년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "경의초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 상업시설 및 공동주택으로 형성된 지역으로 전반적인 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

국도에 접하고 의정부역이 근접해 있는 의정부시 중심권으로 교통 여건이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 중점경관 관리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리관계

등기부 요약상 소유권 보존(2016.03.22) 이후 공유자 이전, 소유권 이전(2022.04.14)이 있었습니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 대항력 있는 임차인 양 이 거주 중이며, 보증금 75,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2022년 3월 8일, 확정일자는 2022년 2월 28일입니다.

3.3. 주요 권리 분석

- 집합건물 등기부 요약상 을1번으로 등기된 주택임차권(권리금액 75,000,000원)이 있으며, 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권으로 인수 대상입니다. (말소: 인수)

- 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있어 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

- 채권자(양OO)는 임차인과 동일인으로 보이며, 본건 강제경매(2025타경73638)를 신청하였습니다.

- 감정가(62,000,000원)보다 임차인의 보증금(75,000,000원)이 더 높습니다.

3.4. 인수되는 보증금

임차인 양 의 보증금 75,000,000원은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. (주의: 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상충될 수 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 인수 내용이 명확합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 상업시설이 혼합된 지역으로, 경의초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 의정부역이 근접하여 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

4.2. 유사 건물 거래 사례

주변의 다른 도시형생활주택(예: 의정부역디베뉴스타, 럭스타워, 맥스타워) 및 다세대 주택들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건물 연식에 따라 10,000만원 ~ 11,000만원대의 거래가 있었습니다. 다만, 본 건은 비교적 신축(2016년)이며 면적(17.50㎡)이 작아 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태

본 건은 도시형생활주택으로, 방 1개, 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조의 19층 건물 중 17층에 위치하며, 급배수, 급탕, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 도시가스 난방, 옥내 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

경의초등학교가 인근에 있으며, 의정부역이 근접하여 백화점, 마트 등 주요 상업시설 이용이 편리합니다. (지도 검색 결과: 신세계백화점 의정부점, GS더프레시 의정부센트럴점 등이 인근에 위치합니다.)

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담입니다. 임차인의 보증금(75,000,000원)이 감정가(62,000,000원)보다 높아, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 추가로 인수해야 할 금액이 발생합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

과밀억제권역, (한강)폐기물 매립시설 설치제한지역, 중점경관 관리구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2016년)인 도시형생활주택으로 의정부 중심 지역에 위치하여 입지 및 교통 여건은 우수합니다. 그러나 현재 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(75,000,000원)이 감정가(62,000,000원)보다 높아 매수인이 인수해야 할 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 법원 경매를 통해 매수하더라도 실질적인 총 인수 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 시장 가치를 초과할 수 있으므로 철저한 권리 분석 및 예상 수익률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 소형 주거 공간

2016년에 건축된 신축 건물로, 도심권 소형 주거 공간에 대한 수요를 고려할 수 있습니다.

8.2. 우수한 교통 및 생활 인프라

의정부역과 주요 도로망 접근성이 뛰어나며, 초등학교 및 각종 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

8.3. 부동산 시장 전망

의정부시 지역 부동산 시장의 회복 가능성 및 소형 주거 공간의 수요 증가 추세를 고려한 투자 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 62,000,000원이나, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 75,000,000원으로 예상됩니다. 따라서 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 실질적인 취득 가치를 고려하여 산정해야 합니다. 주변 유사 부동산의 시세 및 본 건의 신축 연식을 감안했을 때, 물건의 적정 시장 가치를 80,000,000원에서 90,000,000원 범위로 추정합니다.

이에 따른 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 하한선: (추정 시장가 80,000,000원) - (인수 보증금 75,000,000원) = 5,000,000원

* 상한선: (추정 시장가 90,000,000원) - (인수 보증금 75,000,000원) = 15,000,000원

따라서 예상 입찰가는 5,000,000원에서 15,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 시장 상황 및 본 건의 정확한 가치 평가에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.