나이스옥션 법원경매 천안 2025타경775 [1] 충청남도 아산시 도고면 신언리 159 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 도고면 신언리 소재 '신언3리마을회관' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,4) - 부정형 완경사지로서, 가격조사일 현재 '단독주택' 으로 이용 중임. 기호(2) - 부정형 완경사지로서, 가격조사일 현재 '도로' 로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) - 북서측으로 약 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(2) - '세로' 로 이용 중임. 기호(4) - 남서측으로 약 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임. 기호(2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 건물로, (사용승인일자: 2018년 07월 27일) 외벽: 스타코 및 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 하이샷시 이중 창호 등임. 기호(5) 목조 금속기와지붕 및 세멘와즙 단층 건물로, (사용승인일자: 1900년) 외벽: 샷시유리 및 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호: 샷시 및 목재 창호 등임.

이용상태

기호(3)과 기호(5) 주건물은 단독주택으로 이용 중이나, 기호(5) 부속건물은 창고로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

기호(5) 부속건물은 일반건축물대장상 '주택 및 면적 112.39㎡' 로 기재되어 있으나, 현황 '창고 및 66㎡' 임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢) 매각포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경775 (1)

소재지: 충청남도 아산시 도고면 신언리 159

용도: 단독주택

감정가: 350,893,500원

토지면적: 584.00㎡ (약 176.68평)

건물면적: 148.90㎡ (약 45.04평)

건물 제시외면적: 67.80㎡ (약 20.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 차OO

특이사항: 공동담보, 유치권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢) 매각포함

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 도고면 신언리 소재 '신언3리마을회관' 동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: END].

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: END].

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다 [cite: END].

토지는 부정형의 완경사지로, '단독주택'으로 이용 중입니다 [cite: END].

본건은 북서측 및 남서측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다 [cite: END].

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다 [cite: END]. 또한, 가축사육제한구역에 포함됩니다 [cite: END].

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을9 (2018-04-05, 근저당, 선도농업협동조합, 240,000,000원) [cite: END].

말소될 권리: 소유권이전, 근저당, 근저당공동담보, 임의경매 [cite: END].

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음) [cite: END].

인수 보증금 합계: 0원 [cite: END].

임차인 현황: 조사된 임차 내역이 없습니다 [cite: END]. (참고: 미상 임차인이 있을 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

본건은 아산시 도고면의 외곽 지역에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다 [cite: END].

대규모 상업 시설보다는 전원생활 및 농업과 관련된 지역 특성을 보입니다 [cite: END].

인근 도고온천 지역이 있어 관광 관련 시설이 일부 분포하지만, 주거 지역 자체의 상권 활동은 활발하지 않은 것으로 판단됩니다 [cite: END].

최근 3개월간 아산시 도고면의 실거래가 정보는 제한적이며, 주로 다세대, 다가구, 토지 등의 거래가 확인됩니다 [cite: END].

1.4. 생활정보

본건 인근에는 '신언3리마을회관'이 있습니다 [cite: END].

도고온천 지역이 인근에 있어 온천 시설 이용이 가능합니다 [cite: END].

대중교통으로는 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있으며, 차량 접근성은 양호합니다 [cite: END].

주변 관광지로는 아산레일바이크, 세계 꽃 식물원, 아산 쇼타임 코미디 홀, 신언리 벽화마을 등이 있습니다 [cite: END].

도고초등학교, 도고중학교 등 교육 시설은 차량으로 접근 가능 거리에 위치합니다 [cite: END].

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 및 유치권 등 특이사항이 존재합니다 [cite: END].

본건은 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢)이 매각에 포함되어 일괄매각되나, 관련 사항에 대한 정확한 확인이 필요합니다 [cite: END].

건물(5) 부속건물의 경우, 일반건축물대장상 '주택 및 면적 112.39㎡'으로 기재되어 있으나, 현황은 '창고 및 66㎡'로 공부와의 차이가 존재합니다 [cite: END]. 이는 추후 재산권 행사 시 또는 건축물 관련 민원 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

토지 등기부 채권 총액은 422,000,000원, 건물 등기부 채권 총액은 722,000,000원입니다 [cite: END].

매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권이 존재할 가능성이 있습니다 [cite: END].

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 도고면 신언리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

비교적 신축된 건물(2018년 사용승인)과 구옥(1900년 사용승인)이 함께 있으며, 제시외 건물도 매각에 포함되어 있어 활용 가치가 있을 수 있습니다.

주변 환경은 농경지 및 임야와 단독주택이 혼재된 지역으로, 조용한 전원생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

하지만 건물 공부와의 차이, 공동담보 및 유치권 존재, 지상권 등 인수 가능성 있는 권리 등은 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축(2018년) 단독주택과 구옥, 제시외 건물을 동시에 취득할 수 있는 기회입니다.

제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 이를 활용한 부가적인 수익 창출 또는 공간 활용이 가능합니다.

도고온천 지역이 인근에 있어 관광객을 대상으로 한 숙박시설 운영 등 잠재적 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

감정가 대비 시세 비교를 통해 적정 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,893,500원입니다.

최근 아산시 도고면 일대의 유사 단독주택 거래 사례 및 주변 시세 정보를 종합적으로 분석해야 정확한 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

검색된 정보에 따르면, 아산시 도고면 기곡리 237-37에 위치한 '전원빌라'는 1998년 준공되었으며, 17평 및 18평형이 있습니다 [cite: END]. 또한, 도고면 신언리 110-5의 '도고아파트'는 1987년 준공되었으며, 17평형 실거래가 정보가 있습니다 [cite: END].

아산시 도고면 신언리 159번지 일대의 단독주택 신축 사례(2024년 4월)에서는 대지면적 547.00㎡(166평)에 건축면적 76.62㎡(23.22평) 규모의 단독주택이 언급되었으나, 거래가나 시세 정보는 제공되지 않았습니다 [cite: END].

아산시 도고면 신언리 169번지의 '영익주택'은 1993년 준공되었으며, 19~20평형대의 실거래가 정보가 있습니다 [cite: END].

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 제한적이므로, 현장 방문 및 주변 공인중개사 상담을 통해 최신 시세 정보를 확인하는 것이 필수적입니다.

다만, 제시된 감정가와 권리사항, 건물 상태 등을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준인 약 2억 4천 5백만원 ~ 2억 8천만원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 유치권, 미상 공부와의 차이, 인수 가능한 권리 등의 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.