나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35055 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 123-34 골든빌리지 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 춘의동 소재 ´춘의역´ 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(7호선 춘의역) 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서, 외벽: 벽돌붙임마감 등, 창호: 하이새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 구조임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약5~6m 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 '제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(신흥초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))'임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 123-34 골든빌리지 5층 502호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경35055 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 232,000,000원입니다.

토지 면적은 30.65㎡ (약 9.27평)이며, 건물 면적은 44.29㎡ (약 13.40평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 춘의동에 소재하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대입니다.

지하철 7호선 춘의역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장도 소재합니다.

부천아트벙커B39는 과거 쓰레기 소각장이었으나 문화 시설로 재탄생한 곳으로, 해당 물건지에서 직선거리로는 약 2km 이상 떨어져 있어 직접적인 혐오시설로 보기는 어렵습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리(2022.09.02. 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당)보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부상 을구 6번 주택임차권(선민지, 보증금 285,000,000원)이 존재하나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

이로 인해 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

현재까지 파악된 임차인은 주택도시보증공사(선민지)와 이장하가 있으나, 둘 다 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

등기부상 여러 가압류, 근저당, 압류 등이 존재하나 모두 말소 예정 권리입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 거래된 49.23㎡(약 14.89평) 다세대주택이 225,000,000원 (약 456.8만원/㎡)에 거래되었습니다.

- 2026년 3월 거래된 37.98㎡(약 11.49평) 다세대주택이 181,800,000원 (약 478.7만원/㎡)에 거래되었습니다.

- 2026년 5월 거래된 75.95㎡(약 22.98평) 다세대주택이 180,000,000원 (약 237.0만원/㎡)에 거래되었습니다. (참고: 해당 물건은 건물 연식이 다르고 면적이 크게 차이나므로 가격 비교 시 주의 필요)

본건 건물의 건축물대장상 사용승인일은 2017년경으로 파악됩니다.

이를 바탕으로 유사한 면적과 건축 연도의 다세대주택 시세를 고려할 때, 본건의 현 시세는 대략 20,700,000원 (44.29㎡ 기준, 약 467.8만원/㎡) 내외로 추정됩니다.

감정평가액은 232,000,000원으로, 최근 시세보다 높게 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다.

기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 지하철역 및 버스정류장이 있어 교통이 편리하며, 주택지대 및 근린생활시설이 혼재되어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격에 제한이 있을 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경에 대한 정확한 내용을 추가 확인해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 없다고 명시되어 있으나, 권리 관계는 복잡할 수 있으므로 철저한 분석이 필요합니다. (다만, 현재까지 파악된 임차인은 대항력 없음으로 분류됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 춘의역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호한 다세대주택입니다.

감정평가액 대비 실거래가 및 최근 시세가 낮은 편으로, 잠재적인 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 필수적이며, 권리 분석 시 명확히 소멸되는 권리인지 여부를 재확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 교통 접근성 (7호선 춘의역 인근).

주택지대 및 근린생활시설의 적절한 혼합으로 인한 생활 편의성.

경매 감정가 대비 시세 반영 여부 검토를 통한 가격 메리트 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원입니다.

주변 실거래가 및 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택은 18,000만원 ~ 22,500만원 범위에서 거래되고 있으며, 본건의 예상 시세는 약 20,700,000원 내외로 추정됩니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 최근 시세 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 적정 입찰가는 약 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 예상됩니다.

이 중 195,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 모든 권리관계가 명확히 소멸되고, 토지거래허가 등 관련 절차 진행 시 무리가 없을 경우를 가정한 금액이며, 실제 입찰 전 전문가와 최종 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.