나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35129 [1] 경기도 김포시 구래동 6882-11 폴리프라자2 6층608호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포골드라인 구래역" 남서측 인근에 위치하며, 주위일대는 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고, 버스정류소 및 지하철역 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2017. 07월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상9층건 제1.2종근린생활시설 건물 내 6층 608호로서, 외벽:콘크리트 위 돌붙임, 본타일 등 마감. 내벽:몰탈 위 페인팅 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

건축물대장상의 용도는 일반음식점이나, 현황은 "사무실(피엔씨코퍼레이션)"로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 방형인 토지로서 인접토지 및 도로와 동고평탄하며, 현황 제1.2종근린생활시설 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 공공공지와 접하고 , 동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.8.26.~26.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35129 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6882-11 폴리프라자2 6층608호

용도: 근린상가

감정가: 208,000,000원

토지면적: 16.01㎡ (약 4.84평)

건물면적: 72.45㎡ (약 21.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하3층 지상9층 건물 중 6층 608호

사용승인일: 2017년 07월

현재 이용 상태: 사무실 (주)피앤씨코퍼레이션 (건축물대장상 용도는 일반음식점)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포골드라인 구래역" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 일대는 업무시설, 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 혼재한 지역으로, 주변 환경은 무난한 편입니다.

각종 차량의 출입이 용이하며, 버스정류소 및 지하철역(구래역)이 근거리에 소재하여 대중교통 사정 또한 무난합니다.

토지는 대체로 방형이며, 인접 토지 및 도로와 동고평탄한 상태입니다.

북측으로는 공공공지가 접하고, 동측으로는 중로(폭 12m~15m)와 접해 있습니다.

토지 이용계획은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

임차인: (주)피앤씨코퍼레이션 (마스킹: (주)피앤 )

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

사업일자: 2018-08-17

확정일자: 2025-11-19

배당신고일자: 2025-12-08

대항력: 없음

비고: -

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2017-12-06 접수, 120,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

등기부채권 총액: 133,767,148원 (롯데카드 가압류 13,767,148원 + 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 임의경매 105,663,589원)

상기 등기부상 권리 분석 결과, 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 김포한강신도시 내 핵심 상업지역으로, 김포골드라인 구래역을 중심으로 신흥 상권이 발달하고 있습니다.

주변에는 다수의 업무시설, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

구래역을 이용하는 유동인구가 많아 상가 활성화에 긍정적인 환경입니다.

다양한 프랜차이즈 식당, 카페, 은행, 병원, 학원 등이 입점해 있으며, 지속적인 상권 발전 가능성이 있습니다.

폴리프라자II 건물 자체에도 여러 업종의 상가와 사무실이 입점하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 김포골드라인 구래역 도보 거리, 다수의 버스 노선 운행으로 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시 외곽순환도로 등을 통한 광역 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근에 대형마트, 종합병원, 은행, 관공서, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 인근 초, 중, 고등학교 및 학원가 이용이 용이합니다.

주거환경: 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 안정적인 배후 주거 환경을 제공합니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 일반 물건에 비해 권리관계가 복잡하거나 특수한 절차가 따를 수 있으므로, 낙찰 후 법적 검토를 철저히 해야 합니다.

건축물대장상 용도와 현황 이용 용도 불일치: 건축물대장상 용도는 일반음식점이나 현황은 사무실로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 업종 전환 시 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

향후 미래 가치 변동성: 신도시 택지 개발지구 내 물건으로, 향후 개발 계획 및 지역 경제 상황에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 구래역 역세권에 위치한 근린상가로, 배후 수요와 유동 인구가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이며 상권 형성 및 발달이 지속되고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 진행 시 비교적 수월할 것으로 예상되며, 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이는 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 김포골드라인 구래역 인근으로 풍부한 유동인구와 배후 수요 확보.

신흥 상권: 김포한강신도시 내 성장 가능성이 높은 상권.

건물 상태: 비교적 신축(2017년 사용승인)으로 건물 상태 양호 기대.

권리관계 명확: 인수할 권리가 없어 명도 부담 적음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 208,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 확인, 동종 물건의 최근 낙찰가율 분석 등을 통해 산출해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시 대신 산정 기준을 안내합니다.

권리 분석상 인수할 보증금은 없으나, 임차인 현황 및 명도 가능성을 최종 확인 후 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.