나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13524 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 8층 805호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 소재하는 "숭곡초등학교" 남측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 각종 근린생활시설 및 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 지하철4호선 "길음역"등이 소재하는바 대중교통이용편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층건(사용승인일자: 2020. 10. 7)중 제 8층 제 805호로 외벽: 외장석재붙임등 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방겸주방, 욕실

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 기계식주차설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(오피스텔 및 다세대주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 9미터폭(종암로32길), 서측과 동측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 57호와 다세대주택 14세대로 집합건축물대장에 등재되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13524 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 8층 805호

용도: 오피스텔

감정평가액: 146,000,000원

토지면적: 4.84㎡ (약 1.46평)

건물면적: 13.28㎡ (약 4.02평) (전유부분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 소재하는 "숭곡초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 부근은 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설 및 각급 학교 등이 혼재하여 주거지로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 지하철 4호선 "길음역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 인접 도로 상태

본 건은 장방형의 토지로 인접지와 접면도로와 등고.평탄하게 조성되어 있으며, 현재 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북측으로 약 9미터폭(종암로32길), 서측과 동측으로 약 4미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다. 매각으로 인해 소멸되는 권리로는 주택임차권(을1, 말소), 가압류(갑3, 말소기준), 압류(갑4), 강제경매(갑5) 등이 있습니다. [cite: provided text]

등기부채권 총액은 1,627,000,000원입니다. [cite: provided text]

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-13

* 확정일자: 2022-08-13

* 배당신고일자: 2024-09-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의.

본 건의 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)와의 별도 약정으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다. [cite: provided text]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 하월곡동 일대는 아파트 단지와 다세대주택이 밀집한 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 숭곡초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 차량으로 접근 가능한 거리에 마트 등 편의시설이 있습니다.

4.2. 건물 현황

본 건이 속한 "갤럭시하월곡"은 2020년 10월 7일에 사용승인된 집합건물로, 총 10층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

4.3. 유사 물건 시세

"갤럭시하월곡" 오피스텔의 최근 실거래가는 2021년 3월, 공급면적 43.51㎡(약 13평) 물건이 2억 6,400만원에 거래되었습니다. 본 건은 전용면적 13.28㎡(약 4평)으로, 감정가는 1억 4,600만원입니다. 경매 진행 중인 유사 규모(전용 4평) 물건의 시작가가 1억 5,300만원부터인 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 현재 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 시내버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 지하철 4호선 길음역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 이마트 하월곡점이 도보 거리에 위치해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

단지 남측 인근에 숭곡초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.). [cite: provided text]

6.2. 건축물 관련

건축물현황도 기준 전용면적은 13.28㎡이며, 실제 이용 상태는 방겸주방, 욕실로 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다. [cite: provided text]

6.3. 기타

HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인에게 승계되는 임대차보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 위치한 오피스텔로, 숭곡초등학교 인근의 준수한 주거 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 전용면적 13.28㎡(약 4평)으로 소형 평형에 해당합니다. 권리분석 상 임차인의 대항력이 없고 HUG와의 별도 약정이 있어 매수인이 인수할 임대차보증금은 없다는 점이 큰 장점입니다. 감정가는 1억 4,600만원으로, 유사 규모 경매 물건의 시작가격을 고려할 때 시장 가격 대비 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 평형 오피스텔로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자자에게 적합합니다.

* 길음역 역세권 및 초등학교 인근으로 편리한 주거 및 교육 환경을 제공합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, HUG와의 약정으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 감정가가 유사 규모 경매 물건 시작가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 146,000,000원이며, 인수할 보증금이 0원이므로 이를 기준으로 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

유사 소형 평형 경매 물건의 시작가가 1억 5,300만원 이상인 점과 본 건의 감정가 1억 4,600만원을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 이상을 고려할 필요가 있습니다.

현 시세 및 주변 시세 분석 결과, 본 건의 적정 입찰가는 150,000,000원에서 165,000,000원 사이로 예상됩니다.

투자 목적, 시장 상황, 입찰 참여자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.